為有效遏止國土違規使用，內政部運用衛星影像偵測國土疑似變異點，近期再升級國土利用監測頻率，衛星變異點通報由每一次縮短至每周一次，透過衛星比對即時將資訊提供給地方政府，再由人員至現場查證回報，並定期列管追蹤，以確保國土合理運用。新竹市長高虹安提醒市民朋友，不論是在開發使用或辦理土地改良前，一定要先向當地區公所或相關機構洽詢，釐清用途是否符合規範，避免因違規使用而受罰。

地政處表示，興建鐵皮屋、農舍擴建、堆置廢棄物、鋪設水泥地及碎石、填土是農地常見的違規樣態，透過衛星巡航幾乎難逃監測，一旦查獲就會因違反區域計畫法，遭裁處新臺幣六萬元至三十萬元罰鍰，提醒地主在土地使用上須多加留意，切勿未經核准就自行施作。

此外，農地違規除了會受處罰外，還可能會因為非農業使用，而無法適用農地減免徵地價稅及土地增值稅等優惠，因此提醒地主們在土地利用前，要確認使用項目合法、程序完備，避免貪圖方便因小失大。

地政處補充，目前非都市土地違規使用案件來源，除有內政部國土利用監測通報外，亦有相關機關移送及民眾檢舉，違規使用案件逐年增加，因此，非都市土地應依使用管制規定使用，若有開發、改良、變更等使用，記得先依程序向主管單位或機關提出申請，等審查通過後再施工，或先向當地區公所洽詢，避免疏於注意而受罰。

地政處說明，為提供更便捷服務，市府於新竹市幸福宜居網（https://gov.tw/bat）建置非都市土地容許使用項目一鍵查詢，市民朋友只要輸入地籍資料，就能馬上得知土地容許使用項目，減少非都市土地違規使用，歡迎民眾善加利用。

建蔽率與容積率都是公式，然後都以百分比的形式呈現。下圖可以清楚的讓我們了解建蔽率與容積率：

所以建蔽率牽涉到建築物的廣度，容積率牽涉到建築物的高度。資料來源：實價登錄比價王

建蔽率就是跟建築物的廣度有關。建蔽率越低，表示公共空間要保留得越多；建蔽率越高，表示建商可以蓋的基地面積越滿，空地越不用留那麼多。

所以建蔽率越大，對於建商越有利。當然，有的時候建商不一定會使用那麼多建蔽率，他把空間留下來做周邊花園，做開放空間，那麼反而更能顯示出這棟建築物的價值與舒適感，不會跟隔壁建築物背靠背，反而房屋價格會更好！所以不一定要使用全部的建蔽率，蓋得滿滿的，就是這個道理。

而容積率就是跟建築物的高度有關。基本上容積率越高，可以蓋的樓層就越高，當然也就顯得比較擁擠；容積率低的話，那麼樓層就少，各層樓採光較好，價格反而高。所以我們可以看出，有的住宅大樓動輒蓋二三十層樓，反而像是個龐然巨物、鴿子籠。有的樓只蓋十層樓，卻十分精緻，單價反而高。這也是只有一兩層樓的別墅，不見得比二三十層樓的大樓便宜的原因之一。

有趣的事情來了！樓層數=容積率/建蔽率，所以政府雖然規定了土地的建蔽率與容積率，但是建商只要不要超過就算合法。所以有的建商就會加大每一層樓的面積，但是也就蓋不高了；有的建商則希望蓋的樓高，但是每一層就會小。所以樓層就會高矮胖瘦不一！就看建商怎麼規畫。

政府規定建蔽率與容積率的好處，則如下表：

規定建蔽率的好處

規定容積率的好處

• 防止基地面積過度稠密使用：非建築面積可以做為道路退縮、花園、水池等戶外設施


• 減少空間壓迫感


• 提升棟距間的距離：維持採光、通風、日照、安全、舒適與私密性等居住品質


•  控制建物的高度：避免城市天際線消失

• 有效控制都市建物密度：避免人口過度密集


• 塑造良好都市景觀：讓建物多樣化


• 使建地供給量趨於穩定：讓都市不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區


• 避免嚴重的空間壓迫感：避免建商為了賺錢，減少日照與增加壓迫感

資料來源：實價登錄比價王

所以建蔽率與容積率都是避免空間的壓迫感，不要一塊地蓋得又滿又高。

那麼有沒有建蔽率與容積率突破限制的？有的！例如台北101，蓋的目的就是要成為世界第一的高樓，因此在建蔽率與容積率肯定要放寬才蓋出來。因此就是通過擴大基地面積（合併 A22 和 A23 ）、降低建蔽率（法定建蔽率 60%，實際只用了 50% 的建蔽率，讓樓能夠蓋得更高），然後容積率高達752.62%，才蓋得那麼高！而且都市計畫是「信義計畫特定專用區」，不是一般的商業區呦！因此能夠解放，所以台北101是特例中的特例。有人說，如果按照一般台北市的容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓大概只能蓋一張紙那麼大。

一、土地使用分區是什麼？

土地使用分區就是政府把土地分門別類，依照都市計畫，在整體上將土地做最好的規畫與運用，進而誕生各種土地的功能劃分。

例如「住宅區」的規劃就適合居住，不適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物清理、空氣汙染、進出交通等等大問題，跟住宅區的需求完全不同，那麼就規劃出各種「工業區」。

而公園就比較需要規劃在住宅區四周，而不是在工業區裡面。住宅區也需要有商業機能，那麼商業區又規劃在何處？這就是土地使用分區。

在都市計畫法裡面就有詳細規定：

第十四條　都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：

一、住宅區。

二、商業區。

三、工業區：

（一）特種工業區。

（二）甲種工業區。

（三）乙種工業區。

（四）零星工業區。

四、行政區。

五、文教區。

六、體育運動區。

七、風景區。

八、保存區。

九、保護區。

十、農業區。

十一、其他使用區。

除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。

都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內對住宅區、商業區再予細分，予以不同程度管制。

從上面可以看出，如果一個都市或區域，能夠依照最新的都市計畫，把各區的藍圖規畫好，同時依照規劃來運行，那麼將是一個非常棒的都市。但是由於都市的發展往往不是先有藍圖而是先有人的群居，因此就變成需要有拆遷或是重新規劃的過程。這就是都市更新！簡稱「都更」。

7月1日平均地權條例修正案正式上路，房市進入後平均地權條例的新時代。市場專家預期，下半年房市將出現五大趨勢，包括：預售屋禁換約爽到的是建商、銷售期將拉長、都更危老GG、預售屋中古屋統統會被檢舉，以及剛需當道寵客時代來臨。至於央行最新第5波管制令，第2戶換屋客首當其衝，研判局部區域下半年房價震盪將比上半年明顯。

華固建設董事長鍾榮昌表示，新條例的實施勢必改寫房市生態結構，禁止換約時代來臨，短線投機客自預售屋市場退場，私法人買房將改採個人名義持有，房市從高峰進入量縮格局；但量縮之際，房價未必下跌多少，通膨、營建成本對於房價支撐力仍大，各家建商也自有因應之道，減少開工，順勢而為，才是王道。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，新時代可預見的是，房市將出現五大趨勢。首先，預售屋和新建成屋都被限制換約，唯一中途出場途徑，就是賠償15％違約金退戶給建商，所以以後買新房只能向建商買，建商擁定價權，爽到的是建商，為短空長多。

第二，投機短炒客GG，預售屋少了3成這種客戶後，銷售期勢必拉長，建商和代銷的銷售能力、財務結構，面臨新考驗；有些建商改採先發包完成、或興建到5成後再訂售價，對外銷售，以掌握開發毛利，提高個案資金周轉率。

第三，平權條例修正案究竟打到誰？其實，對豪宅市場衝擊並不大，投資客也打不死，只會轉進中古屋、商辦市場；不過，若想收購老屋等著都更、危老重建或坐地起價將GG了，新法僅准許整合至公展階段，私法人買房才「免經許可」，此時為時已晚，相對的將使有意投入都更危老的實施者，意願降低，預期老屋重建將退燒。

第四，炒作將被重罰，檢舉獎金新制也將上路。業者擔心同業檢舉、甚至「窩裏反」，因此戰戰兢兢、如履薄冰；另外，房市檢舉達人恐將成為新興行業，新法中規定，「任何人不得有下列各款之行為：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。」打開房仲售屋網平台，每坪單價多以未拆算停車位的價格求售，工業住宅更動輒充斥「房」、「豪宅」、「衛浴」、「廳」、「宅」等資訊，容易誤導買方誤以為是合法住宅，而以相當於住宅的價格去買房，這些是否涉及炒作而成立檢舉案例，值得觀察。

第五，因應自住客當道的時代，部分建商開始講究品牌力，寵客無極限，有業者加碼提升建材配備等級，也有業者提供客製化的彈性付款方案，配合客戶資金需求，完成購屋的資金規畫，加快銷售速度。

業者預期，若修法完成，投機短炒客可望絕跡，但口袋較深的置產客，可望在下半年至2024年總統大選後，房市打底完成、全球升息告一段落之際，伺機進場撿貨，資金行情仍未退場，房市中長線並不悲觀。

工商時報 蔡惠芳 2023.06.18

 

政府打炒房 祭出史上最嚴厲防堵政策

今年的1月10日，《平均地權條例》三讀通過，為打擊不正當的投機炒作行為，政府祭出5大重點，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制以及解約申報登錄等，被稱為史上最嚴厲的打房措施。

《平均地權條例》修法共有9項子法，其中4項已經陸續推出 ，重點分別為預售屋轉售限制例外條款及審核辦法、 私法人購買住宅許可項目和免經許可樣態以及建立檢舉獎金制度。草案今天下午5時起至5月15日公告20天後，經內政部部務會報同意，報請行政院核准。

平均地權條例 子法修法重點內容

1.限制預售屋換約轉售

簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

但有例外條款，經過主管機關審查後即可轉售，但限定每兩年只能換約一戶，包括：

• 非自願失業超過6個月內未就業。


• 買受人死亡，繼承人無意保留。


• 共同買受人間的轉售。


• 房屋因災害毀損而不堪居住。


• 本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。


• 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧 。

另外，還有三類人不用經過申請核准即可轉售，也不限兩年一次：

• 配偶、直系血親、二親等旁系血親讓予。


• 簽約後買受人死亡，其繼承人依法繼承換約。


• 私法人合併依法承受，或解散清算後的財產歸屬之換約等。

2.私法人購屋採許可制

內政部認為，「私法人」無居住需求，不需購買住宅，否則極易形成炒作行為，因此對私法人購屋採正面表列管理。

須經許可項目有6項，包括宿舍使用，不可超過員工人數；具規模的出租經營使用，持有同一使用執照內5戶以上；衛生福利機構場所使用，例如長照機構等；合作社買受住宅，供社員共同使用；合建、實施或參與都更危老；以及其他經內政部公告的用途。私法人需經許可才取得的住宅，5年內一律不得辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

另外，免經許可情形有9種，包括公國營事業或受政府捐助的財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新、危老重建，以及與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人的住宅。

3.重罰炒作並建立吹哨者條款 最高可領1,000萬

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

而民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

但為防止檢舉浮濫，子法草案中明訂檢舉為實名制，且須提供違規的人、事、時、地、物等具體事證；若有偽造事證，將移送檢調。 檢舉範圍包括買價登錄逾期或不實申報，違反禁止紅單轉售規定，違反限制換約規定，以及違反禁止炒作規定。

檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元 。

平均地權條例上路 哪些人受影響？

《平均地權條例》將會影響買預售屋、新成屋和中古屋等三類民眾。剛性自住者完全不受影響，但包括投資客、炒房團、代銷、仲介，將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制，因為《平均地權條例》目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制，導向自住、長期置產，同時，也要限制預售及成屋的短期投資行為，消弭房價上漲預期。

另外，私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制，日後購屋必須事先申請許可，杜絕私法人炒房。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，這次修法對房市衝擊相當大，幾乎斷送投資客炒房多數管道，一旦發布實施，未來想炒房難度將大幅攀升。以受衝擊最大的預售屋產品來說，雖然新法「不溯及既往」讓投資客少了急售的壓力，但買方進場意願不高，因此，預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子，這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時，市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。

平均地權條例發威 衝擊房市買氣

平均地權條例子法公布，不過政策早已經發揮預期效果，受衝擊最大的預售市場近七個月成交較前一個年度同期呈現腰斬，今年1、2月全台單月成交量已跌破5,000件。房仲業者認為，預售市場已轉變為自用當道，在預售降溫的氣氛下，整體房市也沒有太多表現空間。

根據統計，2021年9月至12月間，全台預售交易平均每月達1.3萬件，從去年4月預售交易單月1萬件後，交投就一路下滑，去年下半年單月維持在5,000～7,000件，今年2月目前揭露單月還不到4,000件，反應市場對於平均地權條例修正已提前發酵。

就各縣市來看，過去景氣熱絡時單月能有逾千件交易量的新北、桃園、台中、高雄四大都會區，今年以來單月均量僅剩400～800件，過去單月能有500件交易量的台北市、新竹縣市，今年單月更僅剩百餘件，全台主要都會幾乎呈現全面性衰退，成交量多遠不及一年多前的一半。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售禁止換約效果已經完全發酵，預售市場銷售時間拉長，但開發商的營建成本與資金成本都居高不下，房價修正空間也有限，在房市自用當道的市場氛圍下，接下來就要考驗開發商個別的經營能力。另外，法人購置住宅採許可制，政策上路前可能還有一波搶以法人登記的買氣，不過新制上路後，恐怕將衝擊高端的市場買氣。

工商時報方明、陳彥綺、彭媁琳 2023.04.25

內政部長林右昌今日親自宣布《平均地權條例》的5項子法草案，即日起公告20天。林右昌強調，私法人沒有居住需求，但是私法人購屋數量逐年增加，因此有必要進行管理與限制。未來私法人購買住宅有「免經許可」及「需經許可」2種，需經許可類的住宅，購買後要受到5年內不得移轉的限制。

林右昌表示，私法人原則上沒有居住需求，2022年私法人購買住宅數量為2萬2,502戶，較2019年的1萬0,219戶，大幅增加一倍以上。同時，2022年非不動產和營建業法人，持有住宅一年內出售比例高達59.63％，有短期進出的情形，影響國人居住權益，有必要加以限制。

在私法人買受住宅許可部分，在條例修法時已考量私法人執行業務營運需要，分為「免經許可」及「需經許可」2種，今日預告的2項子法，《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》、《內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告私法人免經許可情形》，則是依照實務上私法人買受住宅的目的與用途，再作進一步的周延規範。

其中，在「免經許可情形公告」草案，即將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性，並具共識的9種情形，包括：公（國）營事業或受政府捐助之財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新、危老重建、合建。

需經許可有6種，包括：宿舍使用（不得超過員工人數）、具規模的出租經營（5戶以上）、衛生福利機構（長照）、合作社買受住宅共同使用、合建或參與危老都更、其他經內政部公告之用途。

內政部表示，協助私法人參與都更重建部分，則將依都更辦理進度而有不同設計規範。在都更整合階段，私法人可經許可買受取得30年屋齡以上老舊住宅，或未達安全、耐震標準等有危險之虞的住宅進行都更，但需受到5年不得移轉的限制，以避免都更蟑螂等假借都更名義取得住宅情形發生。另私法人如欲取得迅行劃定更新地區內的住宅，因該地區具有辦理都更的急迫重要性，故得免經許可，以利推動都更整合。

如果都更事業計畫已取得8成所有權人同意，而進到公開展覽階段，在計畫範圍內已有土地、建物，或屬實施者或出資者之私法人，則可免經許可買受取得範圍內其他住宅，以利都更加速權利整合完成；但於區內無土地、建物，或非屬實施者或出資者之私法人，仍須經許可取得。

此外，在都更計畫完成分配後，該計畫所列的實施者或出資者為私法人時，如與得分回住宅之其他所有權人訂有契約買回住宅，亦可免經許可買受取得，以符合都更實務作業需要。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/850695.html

工商時報

 

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內政部次長花敬群13日出席本報主辦的「台灣代銷業評鑑」頒獎典禮，除擔任頒獎嘉賓，並以「健全房市 多元安居」為題發表專題演講。他指出，談到台灣房市，就不出住宅政策、房市治理、產業發展這三個面向，這幾年來政府做了許多過去做得不夠的事，包括社會住宅、租金補貼等，估計今年在租屋家戶協助覆蓋率方面將可突破6成，這是很了不起的數字；不過還是有民眾會抱怨，想要擁有自己的房子，對此政府未來會更努力，陸續推出新的政策，讓大家「看到隧道對面的那道光」。

花敬群表示，房地產業對於全國GDP的貢獻，是很重要的觀察指標，過去多年研究顯示，起厝，對GDP很有貢獻；但起價，對GDP卻鮮少助益。因此總統蔡英文積極推動8年12萬戶直接興建社宅的政策，另外推動都更和危老重建，也是對GDP有顯著效益的政策。

都更核定案 年底有望達80件

花敬群指出，根據最新統計，全台都更核定案件在2014年之前平均每年大概25件，但2015年迄今每年都達43～101案，今年前5月累計已有33案，估計年底可達80案。

另外，公辦都更案方面，2016年之前變化不大，但近幾年每年都十餘個案子完成簽約。至於危老重建案實施迄今屆滿6年，全台累計受理申請案件已3,847案，核准達2,988案。

花敬群表示，為推動多元安居的住宅政策，政府正積極透過直接興建社宅、包租代管及租金補貼，多管齊下希望讓民眾有感。其中直接興建社宅方面，截至2023年5月已完成7.4萬戶，距離8年12萬戶的政策目標，達標率約62％，預計2024年底可達12.4萬戶。至於包租代管，花敬群表示，累計至今年5月止已達7萬戶媒合數、其中有效契約5.1萬戶，預計2023年底可達8.5萬戶、有效契約6.4萬戶。

租金補助 為租屋族撐保護傘

花敬群說，社會住宅要達成8年20萬戶的目標，「不瞞大家說，好辛苦！」但是政府就是必須不斷努力，把民間閒置住宅釋出，去幫助真正需要的人，照顧人民居住需求。另外在租金補貼政策方面，他指出目前正大力推動一年300億方案，為租屋者撐開龐大的保護傘，讓大家有所依靠。

花敬群表示，政府正在推動的健全房市多元安居政策，對於自有房屋者，期待未來都更危老都更簡便、長者換居更有途徑、搬遷居住更可負擔、社區管理更有秩序；對於期待擁屋者，希望未來購屋負擔更有協助、擁屋路徑更可期待、合宜品質更可負擔、因地制宜更有方案；對於租屋居住者，則期待租金負擔更有補助、社會住宅更加加速、包租代管還要再更擴大、糾紛看屋更有協助；至於產業經營者，則期待產業前景更看得到、專業發展更有方向、多元經營更有步驟、永續經營才更重要。

買預售屋完工後逾兩年轉售遭課35%稅 持有期間要這樣算

本文共638字

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經濟日報 記者陳姿穎／台北即時報導

南區國稅局表示，個人向建設公司購買預售屋，在建案完工取得房地所有權後出售，屬於成屋交易，應適用成屋交易所得課稅規定。官員表示，房地取得日要以完成所有權移轉登記日為準，而非購入預售屋訂約日，因此預售屋的持有期間不能併同計算。

國稅局舉例說明，甲君在2017年12月2日與A建設公司簽訂房屋及土地預定買賣合約書，購買B預售屋及其坐落基地，在2019年5月20日登記取得B房地所有權，之後在2022年12月15日辦理出售B房地的所有權移轉登記。

官員表示，甲君辦理房地合一稅申報時，以B房地預定買賣合約書訂約日（2017年12月2日）為取得日，按持有期間超過五年，稅率20%，申報繳稅。

但經國稅局調查後發現，甲君2019年5月20日登記取得B房地所有權，持有B房地期間應該從2019年5月20日起算至2022年12月15日，持有期間為超過兩年未逾五年，因此適用稅率35%，補徵稅款新台幣20萬元。甲君不服，申請復查，主張自簽訂買賣取得B預售房地權利至完工日期間，並未出售或移轉，持有期間應合併計算。

國稅局在復查決定書指出，甲君出售標的為成屋，屬於《所得稅法》第4條之4第1項規定房屋及其坐落基地的「所有權」交易，而預售屋及其坐落基地的「權利」交易，兩者課稅標的不同，所以甲君出售B成屋應自取得所有權登記日起算持有期間，不能將預售屋的持有期間合併計算。

國稅局特別提醒，民眾如果購買預售屋至成屋始出售，辦理房地合一稅申報時，要注意持有期間起算日為成屋辦妥所有權移轉登記日，以免遭國稅局補稅。