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特定工廠相關法規 問與答2023/09/18發佈

納管資格以及申請特定工廠登記程序



Q:申請納管的時間及地點為何?



A:依工廠管理輔導法權責分工,應向地方政府工業單位提出納管申請。納管申請日期為109年3月20日至111年3月19日止。



Q:倉庫、汽車修理業能否辦理納管?



A:不行,兩者皆非屬工廠管理輔導法範疇,不能辦理納管。



Q:我收到縣市政府宣導未登記工廠納管的公文,是否代表我有納管的資格?



A:不一定,一般來說,縣市政府並不知道您的工廠是否符合納管資格,只知道該地址有疑似未登記工廠營運。因此,仍必須由業者自己確認清楚是否符合納管資格才可辦理納管。



Q:工廠的土地所有權人與負責人不同,要如何申請納管或特定工廠登記?



A:應由工廠負責人或隸屬事業主體的負責人依特定工廠登記辦法填妥申請表單及備齊相關文件提出申請。



Q:租用土地上共2棟廠房,其中1棟有臨時工廠登記,另1棟可否一起申請特定工廠登記?



A:經所有權人同意,有臨時工廠登記且為低污染事業,得在原臨時登記事項範圍內,申請轉換為特定工廠登記;另1棟如屬105年5月19日前既有低污染未登記工廠,可以依據新法申請納管並完成改善後,取得特定工廠登記;或2棟共同申請納管並完成改善後,申請特定工廠登記。



Q:原以行號申請臨時工廠登記,是否可以改成公司重新申請特登?面積於臨登時也都定了,是否新增的廠地還要重新申請?



A:(1)    依第28條之6之規定,臨登工廠須在原臨時登記事項範圍內,申請特定工廠登記,不得變更隸屬主體。



    (2)    若重新申請納管則無工廠隸屬主體的限制,得於納管前變更,但新增廠地須為105年5月19日以前既存  已作為工廠用地使用。



Q:工輔法實施後,業者啟動申請需配合消防、水保、建築法規等完成改善,所需費用甚鉅,如果國土計畫法於111年5月上路後,工廠被劃入農業發展區,是否會被拆除?



A:依工輔法第28條之8規定,取得特定工廠登記者,可以排除國土計畫法第38條有關不符合使用分區之處罰。因此,取得特定工廠後,即使被劃入農業發展區,廠房亦不會被拆除,但保護期間為129年3月19日止,業者需於這段期間內完成土地合法,才能永續經營。



Q:政府是否可以協助業者補辦特定工廠登記時提供低利貸款進行環境保護、消防相關設施規劃改善?



A:為協助取得特定工廠登記業者合法化所需融資貸款,經濟部已於109年12月27日公告「經濟部協助特定工廠合法化融資貸款實施要點」,業者若有貸款需求可洽相關公股銀行辦理。



Q:低污染事業的定義及範圍?



A:經濟部已於109年3月20日公告低污染認定基準,採取環保署提議的(51+2)項負面列舉行業認定。



Q:請問要在何處查詢農產業群聚地區資訊?



A:請至經濟部中辦架設的網站查詢:https://nalrcs.cto.moea.gov.tw



Q:為何農產業群聚地區查詢平台經常無法查詢。



A:因圖資界接內政部地政司圖資平台,若內政部機房維護,農產業群聚查詢自然無法使用。



Q:位於農產業群聚地區的工廠能否納管?



A:(1)    非屬低污染臨登位於農產業群聚地區不得換證。



    (2)    依據110年2月5日公告修正內容,雖位於農產業群聚地區,有下列情形可以納管:



      1.  從事農業相關行業別或製程,需經主管機關審認。



      2.  位於都市計畫區、非都市土地之鄉村區、工業區或一公頃以上由建築用地為主所形成之聚落範圍內。



      3.  位於都市計畫區、非都市土地之鄉村區、工業區、一公頃以上由建築用地為主所形成之聚落或農產業群聚地區等邊緣之土地。



     (3)    經濟部於110年10月28日再次通函地方政府關於位於該地區行業別認定方式,增加個案審認裁量空間。



     (4)    考量地方政府作業尚需時間,且納管期限將截止,為確保業者納管權利,請業者於納管期限內先提出申請。



Q:請問要何處查詢基於環境保護或安全考量不宜設立工廠者第1到27項?



A:前27項對應內政公告之一級環境敏感地區,請至環境敏感地區單一窗口查詢平台查詢:

https://eland.cpami.gov.tw/seportal/



Q:申請納管後,若建物未留設1.5米隔離設施或綠帶是否要重建?



A:申請納管並完成環保、消防及水土保持等改善事項後,即可申請特定工廠登記,這個階段還不需要拆廠房。



Q:納管輔導金及營運管理金的級距?



A:廠地面積300平方公尺以內2萬元,以上每增加100平方公尺加5,000元,最多10萬元(超過1,800平方公尺)。



Q:(1)    未登記工廠提出納管申請,即需繳交納管輔導金,倘遭駁回,已繳交之納管輔導金,全數被沒收。



    (2)    建請以業者所提納管申請書先行受理,增加業者納管的意願。



A:(1)    特定工廠登記辦法明文規定,申請納管者應繳交納管輔導金;納管申請經主管機關駁回者,已繳交之納管輔導金不予退還。



    (2)    工廠管理輔導會報第7次會議決議略以,為提升納管進度,地方政府得以業者所提納管申請書先行受理,確保其納管資格,文件不齊部分,應依特定工廠登記辦法第3條給予適當補正期限



Q:申請納管後改善期間,環保污水排放的部分,因農業用地旁邊排水溝都屬於農業灌溉水溝,因而無法排入污水,低污染用水是否有解套?



A:僅生活污水之業者可向當地農田水利署管理處依規定申請搭排許可,排放入農業排水渠道;具事業廢污水之業者採專管排放至道路溝或區域排水設施,或輔導符合貯留規定,載運至區外處理。



Q:臨時登記工廠轉為特定工廠登記是否需實質審查工廠現況?



A:低污染臨登換證,原則以書面審查。若是非屬低污染臨登換證,則地方政府會依特定工廠登記辦法第19條實地勘查。



Q:依照110年7月28日經濟部中辦新增申請特定工廠改善計畫之廠區外部消防水源檢核表,納管工廠實在難以提出工廠改善計畫。



A:經濟部已參照內政部消防署意見,於111年3月10日修正「申請特定工廠改善計畫之廠區外部消防水源檢核表」。



Q:製造、加工證明所提之用電證明用戶需門牌地址與申請納管相同嗎?



A:(1)特定工廠登記辦法第4條第1項第2款第(一)目規定,納管申請人得出具105年5月19日前台灣電力股份有限公司之用電證明,且地址與原址相符,作為從事物品製造、加工之事實証明文件。



    (2)考量實務上農地工廠多無門牌號碼,故條文所述「地址」並無限於門牌號碼,包括土地地號等足以辨別為同一地點即可



Q:未登記工廠於105年5月19日以前既有廠地範圍內,建物因災受損或老舊毀損需重新整修之處理原則?



A:未登記工廠於其105年5月19日以前既有廠地範圍內,建物因損毀而整修復原後,就未超過105年5月19日以前之建物投影面積,且未有工廠管理輔導法第20條第2項之情事者,得依特定工廠登記辦法辦理相關納管、改善及取得特定工廠登記。



Q:105年前既有廠房,拿不出營業用電的單據也拿不出相關進出貨的發票,也無機械設備採購的合約,建議放寬認定,准予納管。



A:從事物品製造、加工之事實,須依特定工廠登記辦法第4條規定,提出相關證明文件。



Q:對於只納管105年5月19日前的廠房面積、部分廠房面積於105年5月20日後增建的無法同時納管,必須拆除,令業者無法下定決心納管。



A:依工廠管理輔導法第28條之1規定,105年5月19日以前之既有低污染未登記工廠得申請納管。另依特定工廠登記辦法第4條規定,以105年5月19日以前之建物投影面積作為納管範圍。



Q:同一間工廠有兩個地號申請納管,惟兩地號中間有農水署的水利用地(灌排渠道)區隔時,於改善計劃階段,依特定工廠登記辦法第8條第1項第6款規定,建築物或廠地非自有者,檢附所有權人同意書或租賃契約,是以,地方政府工業單位將要求需檢附農水署同意書或租賃契約,但目前農田水利署多不同意核發該證明文件。



A:(1)查特定工廠登記辦法第8條第1項第6款規定,係要求申請納管之建築物或廠地非自有者,需取得所有權人同意文件。故兩地號中夾雜之水利用地非屬廠地,無須納入申請範圍,尚無須檢附相關同意文件。



    (2)惟為利通行,業者得向管理機關申請相關通行許可。經本部中部辦公室前洽管理機關農田水利署表示,依農田灌溉排水管理辦法9條規定,在不妨礙原有農田水利設施功能運作下,得申請兼作架橋、埋管或附設管線等使用。



    (3)前項申請係由農田水利署所屬管理處或工作站受理,業者得向當地管理單位申請。倘個案有申請困難,得再敘明具體事由轉請農田水利署協助釐清。



Q:農地上既有低污未登記工廠夾雜丁建一般工廠,或丁建的一般工廠相連擴建之違章建物,就整體範圍得否併同申請納管及用地計畫變更為特定目的事業用地。



A:(1)未登記工廠廠房夾雜丁種建築用地(下稱丁建)一般工廠或丁建一般工廠擴建之違規建築,不在原合法工廠登記範圍內,且屬105年5月19日以前既存,無法獨立分割,基於整體考量,可併同申請納管。



    (2)另由於同一工廠不可重複登記,倘業者以整體廠房申請納管,並依規定完成工廠改善後,辦理特定工廠登記。後續再依「特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法」辦理用地變更,至於原有廠地範圍內之丁建無需變更為特定目的事業用地。



Q:工廠經營超過20年,但是於105年5月19日後因火災燒毀重建,請問是否符合納管規定?



A:未登記工廠於其105年5月19日以前既有廠地範圍內,建物因損毀而整修復原後,就未超過105年5月19日以前之建物投影面積,且未有工廠管理輔導法第20條第2項之情事者,得依特定工廠登記辦法辦理相關納管、改善及取得特定工廠登記。



Q:工廠改善計畫於經濟部修正新增「申請特定工廠改善計畫之廠區外部消防水源檢核表及相關書圖」前已核定,是否必須修正工廠改善計畫?



A:改善計畫修正日前已核定的案件並無溯及既往,依原核定內容執行即可。




文章出處:詠騰不動產買賣租賃專門店
企業主如何控制開源節流 工廠成本控制注意重點為何?2023/09/18發佈

成本管理是勢在必行的關鍵工作,企業成本管理的重要性有以下幾點:



01



工廠企業要想在日益激烈的市場競爭中謀求經濟利益,以取得持續性的競爭優勢,那麼就是要努力提升自己的競爭優勢,必須精打細算,加強成本管理控制,努力尋求各種降低成本的有效途徑和方法。



02



工廠企業的經營管理離開不兩件事:提升營業額,降低成本。企業要發展,離不開銷售,按理說,銷售越好,營業額越高,企業的發展就越大,事實上,銷售好,營業額高,還需重視一個重要的因素,就是成本的控制。



03



一般情況下,成本降低的幅度,要比利潤增加的幅度要大,即成本降低10%,利潤可能增加20%甚至更多。所以說進行成本管理是勢在必行的關鍵工作。它影響著產品的設計成本、採購成本、質量成本、銷售成本、工作流程、資金占用、減少庫存各個階段。



04



良好的成本控制管理可以降低產品成本,提高企業生產能力和資源利用率,提高市場競爭能力,促進企業改善經營管理,有利於企業的持續發展和改進,最終提高企業盈利能力。



掌握五大成本管理要點



成本控制,是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標,成本控制的過程是運用系統工程的原理對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算、調節和監督的過程,同時也是一個發現薄弱環節,挖掘內部潛力,尋找一切可能降低成本途徑的過程。降低產品成本,企業應從以下幾個方面途徑著手進行。



1、財務領域控制



(1)提高資金運作水平,首先要開源節流,增收節支;其次要對資金實施跟蹤管理,加強資金調度與使用;第三要降低存貨比例,加強存貨管理。通過以上措施減少資金占用,優化資金結構,合理分配資金,加速資金周轉,降低籌資成本。



(2)財務人員要抓好成本事前、事中、事後的工作,事前要抓好成本預測、決策和成本計劃工作;事中要抓好成本控制和核算工作;事後要抓好成本的考核和分析工作。應從管理的高度去挖掘成本降低和獲取效益的潛力。



(3)嚴格控制、節約費用開支,可以控制的費用應儘量少開支,節約開支,如材料費、差旅費等。企業應遵守財務管理制度,堅持勤儉辦廠,反對鋪張浪費,儘量降低製造費用,節約生產費用,嚴格控制期間費用,壓縮非生產費用。



2、策略管理領域控制



(1)技術創新,尋求新出路。在成本降低到一定階段後,企業只有從創新著手來降低成本,從技術創新上來降低原料用量或尋找新的、價格便宜的材料替代原有老的、價格較高的材料;從工藝創新上來提高材料利用率、降低材料的損耗量、提高商品率或一級品率;從工作流程和管理方式創新上來提高勞動生產率、設備利用率以降低單位產品的人工成本與固定成本含量;從營銷方式創新上來增加銷量、降低單位產品營銷成本,只有通過企業不斷創新,用有效的激勵方式來激勵創新,從創新方面著手,才是企業不斷降低成本的根本出路。



(2)以銷定產,避免盲目生產不適銷對路的產品而造成積壓。一個企業的決策者應該要進行比較準確的銷售預測,確定企業所生產的產品究竟有多少是在近期內能夠銷售出去。錯誤的銷售預測是多數生產經營管理中的一個共同的弱點,這是一種代價很高的浪費。



3、採購領域控制



一般來說,採購部門要根據企業生產計劃來編制,而企業生產計劃是根據銷售計劃來制定的,這樣環環相扣,只要銷售計劃不出大的偏差,採購計劃就大體上是合理的。要實現採購管理就要做到:



(1)利用科學的決策分析方法,合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定採購項目、選擇供應單位、決定採購時間;



(2)進一步推進集中採購制,建立原材料等對外服務的統一採購平台,實現價格、供應商等資源共享;



(3)推進直供制,逐步取消中間供應商;建立採購責任制,強化採購人員、審價人員的責任意識;



(4)整頓輔料、零星物資採購價格,採購價格要在前一次採購銷售價格的基礎上逐步下降;



(5)探索建立採購獎罰制度,獎罰要與領導、個人掛鈎;加強技術攻關力量,降低採購成本。



4、生產領域控制



(1)提高設備的利用程度,合理組織安排生產,避免設備忙閒不均;加強設備的維修保養,提高設備的完好率。合理安排班次,增加設備實際工作時間,實行專業化協作等等,這樣可以減少單位產品的固定資產折舊費用。



(2)優化工作流程,從原材料採購開始,到最終產品或服務為止,合理制定原材料、燃料、輔助材料等物資費用的定額;嚴格健全計量、檢驗和物資收發領退制度;健全產品、產量、品種、質量、原材料消耗、工時考勤和設備使用等原始記錄為財務統計部門提供有效



5、系統、準確的信息。



(3)減少庫存,庫存不會產生任何附加價值,它不僅占用空間、占用資金,而且產生搬運和儲存需求,吞食了財務資產。而且隨著時間的推移,一方面庫存的腐蝕、變質,會產生浪費;另一方面,技術進步,競爭對手產品的改進,產品將產生一夜之間變成廢品的可能性。降低庫存需要從降低庫存數量,降低庫存從單位價格方面著手。因此,應正確計算取得成本、儲存成本、缺貨成本,把存貨量和庫存金額控制在最佳的範圍之內。



(4)控制人員成本,精減人員、合理定崗定編,控制勞動力的投入、精減人員、合理定崗定編是加強用人管理的基礎,也是節約勞動、降低人工成本的基礎工作。



(5)充分調動員工的積極性,確保成本控制有效進行全面提高企業素質,將責任落實到部門或個人,完善收入分配製度,加強組織激勵,加強個人激勵,實行獎懲兌現,調動全體員工的積極性。



(6)控制質量成本,要打破提高質量增加成本,降低成本損害質量的舊觀念,改進質量,事實上會帶動成本的降低。改進質量成本,要加強工作過程中的質量,才能減少廢品損失、減少工作、減少返工時間、減少資源耗用,因而才能降低運營總成本。



6、銷售領域控制



(1)控制銷售成本,銷售部門在擴大銷售成果,提高市場占有率的同時,要強化銷售費用的使用效率,相對降低成本。首先,銷售部門要研究、推進銷售、服務的營銷體系,以規模經營降低成本;其次,銷售部門要認真研究國家、各地方的稅收政策,合理進行分公司的稅收策劃;第三,銷售部門要利用經濟決策方法,降低運輸成本;第四,銷售部門要利用成本最優決策,提高廣告費的使用效率。



(2)降低物流成本,通過效率化的配送來降低物流成本。企業實現效率化的配送,減少運輸次數,提高裝載率及合理安排配車計劃,選擇最佳的運送手段,從而降低配送成本。



工廠企業降低成本提高利潤,關鍵是要將成本控制落到實處,成本控制與企業的基礎管理工作緊緊相聯。工廠企業只有提高管理水平,開源節流,降低成本,提高市場占有率才成為可能。



如何進行成本管理



1、全面成本管理操作指導



成本管理職能是互相聯繫和互為補充的。成本預測是成本決策的前提,成本決策是成本預測的結果。成本預算是成本決策所確定目標的具體化。成本控制是對成本預算的實施過程進行全面監控,保證決策目標的實現。



2、成本管理的實施方案



構建一個成功的高效全員的真正能令企業成本有大幅度降低改善,同時促進生產物流等整個企業管理規範化、上檔次的——全面完整準確科學及時達到控制目標的現代成本管理控制系統!



第一步:首先理順與成本密切關聯的採購——倉儲——銷售——車間統計等整個企業業務,達到標本兼治;



第二步:重新規劃設計成本項目、流程等,設計一個完備的科學的成本核算體系;



第三步:真正啟用成本預測、預算——控制——分析——考核全部功能,構成成本管理系統;



第四步:從源頭開始,同時動用生產、物流、人力資源等10大部門參與;



第五步:費用和成本同時設計、同時控制,同時降低,做到全員成本管理。



第六步:真正用起:成本性態、責任成本、量-本-利、成本中心等現代西方成本管理方法。



第七步:重新規劃設計組織、崗位、流程、表單、制度等成本管理全套執行體系,確保執行。



第八步:在上述7步的基礎上,輔導ERP或者成本管理軟體的實施應用。



3、成本控制的六大方法



成本管理是企業的永恆主題,成本是企業的牛鼻子,成本控制是所有企業都必須面對的一個重要管理課題。產權改革、期權激勵等等時髦的措施都代替不了強化管理、降低成本這個「傳統」工作,它是企業成功最重要的方面之一。但成本管理並不是為了節約而節約,也並不等同於降低成本,而應該是為了建立和保持企業的長期競爭優勢採取的一種措施。

發電機種類 有哪幾種?2023/09/18發佈

發電機是指將其他形式的能源轉換成電能的機械設備,它由水輪機、汽輪機、柴油機或其他動力機械驅動,將水流、氣流、料燃燒或原子核裂變產生的能量轉化為機械能傳給發電機,再由發電機轉換為電能。 發電機在工農業生產、國防、科技及日常生活中有廣泛的用途。發電機的形式很多,但其工作原理都基於電磁感應定律和電磁力定律。因此,其構造的一般原則是:用適當的導磁和導電材料構成互相進行電磁感應的磁路和電路,以產生電磁功率,達到能量轉換的目的。 而本公司所提供的發電機產品種類主要分為四大類: 便攜式發電機 常用型發電機 備用型發電機 專用型發電機 一. 便攜式發電機 產品說明:本公司之便攜式定義為重量較輕及燃料取得容易,無須吊卡車也可隨一般交通工具起落,燃料選擇92無鉛汽油,當遇緊急情況或需要臨時小功率用電都可以即時的達成。 產品功率:2kW-10kW 適用範圍:工程、魚塭、住家、擺攤、露營、小型機房、辦公室用電。 參考型錄:HC-2000i、HC8000i系列、HC13000E系列。 二. 常用型發電機 產品說明:本公司之常用型發電機定義為非一年運轉積時小於250小時者,常用機型發電機組通常搭載日本品牌之柴油引擎,具其保養及維修零件取得容易、成本較低等優點,以及常用型發電機組之鋼製底座、潤滑油、水箱、防音箱體均設計為能夠長效型使用之結構,可供客戶長時間高頻率下使用。 產品功率:15kW-2000kW 適用範圍:工程、電氣機房、魚塭、電子科技廠房、電信機房、冷凍倉儲、物流中心。 三. 備用型發電機 備用發電機通常須結合ATS自動切換開關一起運行,當遇到停電時,自動切換開關將發送訊號給發電機組自動啟動,並待機組穩定後,將開關自動切到發電機側供電;當接收到台電電來了的時候,自動切換開關會優先將開關切至台電側,待機組冷卻時間到後,自動將發電機組停機待命。 持續監控市電。 應用範圍最為廣泛。 產品功率:15-2000kW 適用範圍:居家、工廠、電子科技廠房、魚塭、電信機房、冷凍倉儲、物流中心、商業中心、辦公室、百貨公司、大樓、牧場等等,應用最為廣泛。 四.專用型發電機 產品說明:專用型的發電機組所指的是專為某客戶群特別客製化設計最適合的發電機款,因通用的發電機組並非適合每個使用客戶群,雖然功率、電壓都能夠符合,但是使用條件、功能、環境條件卻大大不一樣。鋐誠發電機具備三十年以上實務經驗,讓我們能夠具備開發的能力,當我們收到客戶群不斷的反饋後,進而開發出「專用型發電機組」,讓我們的客戶能夠用得更安心、更舒適。 參考型錄:冷凍貨櫃專用發電機、電信專用發電機。



 




文章出處:鋐誠科技有限公司
何謂鋼構廠房?2023/09/18發佈
鋼構廠房主要是指主要的承重構件是由鋼材組成的,包括鋼柱子,鋼樑,鋼結構基礎,鋼屋架,鋼屋蓋。建造時間短,造價低廉,實用等特點。在鋼結構廠房的使用中,合理的進行維護和保養,可以有效的延長廠房的使用壽命。鋼結構廠房是有鋼結構部件所連線的,所以在使用電器設備,比如電線什麼的套用線槽線管隔離,以免發生觸電事故。

鋼構廠房主要以下五部分:



1、預埋件,(能穩定廠房結構)

2、柱子,一般用H型鋼,或者C型鋼(通常是用角鋼把兩根C型鋼連線)

3、梁,一般都用C型鋼和H型鋼,(中間積的高度根據梁的跨度來定)

4、檁,通常是C型鋼的,也有用槽鋼的。

5、瓦,分兩種,第一種是單片瓦(彩鋼瓦)。第二種是複合板。(兩層瓦中間擱著泡沫起到冬暖夏涼的作用,也有隔音的效果)。



廠房特點



用鋼材建造的工業與民用建築設施被稱為鋼結構,建造時間短,造價低廉,裝卸方便等特點。



1、鋼結構建築質量輕,強度高,跨度大。



2、鋼結構建築施工工期短,相應降低投資成本。



3、鋼結構建築防火性高,防腐蝕性強。



4、鋼結構建築搬移方便,回收無污染,環保性好。



5、鋼結構建築投資低,經濟實惠。



6、鋼結構建築廣泛用於廠房、倉庫、餐廳、體育館、大型市場、休閒度假場所等。



鋼結構的廠房主要是指主要的承重構件是由鋼材組成的。包括鋼柱子,鋼樑,鋼結構基礎,鋼屋架(當然廠房的跨度比較大,基本現在都是鋼結構屋架了),鋼屋蓋,注意鋼結構的牆也可以採用磚牆維護。



由於中國的鋼產量增大,很多都開始採用鋼結構廠房了,具體還可以分輕型和重型鋼結構廠房。



資質檢測



1、進行鋼結構活動房設計和施工的單位必須具有相應的資質。

2、鋼結構的檢測項目包括:

鋼材的抽樣復驗

一、二級焊縫超音波(x射線)無損檢測

摩擦面抗滑移係數檢測

整體垂直度

整體平面彎曲度

網架撓度

塗料厚度

高強螺栓的終擰扭距檢測

地腳螺栓力學性能檢測



保養維護



在鋼結構廠房的使用中,合理的進行維護和保養,可以有效的延長廠房的使用壽命。



鋼構廠房的日常維護和保養要點:



1、在鋼結構廠房安裝好之後,對於業主來講,不可以私自更改其結構,不可以拆卸任何的螺栓等部件,不可以增加或減少隔牆,如果需要更改什麼部位的話必須和廠商協商一下,由廠商來判斷能不能更改。鋼結構在使用了3年左右後必須要用油漆保養一次,從而給建築與美觀與安全性。鋼結構廠房是有鋼結構部件所連線的,所以在使用電器設備,比如電線什麼的套用線槽線管隔離,以免發生觸電事故。



2、鋼結構廠房一定要定期進行清潔和保養,正常情況下的話需要一年進行一次檢查維護。鋼結構廠房外牆清洗時需要注意不要有亂現象,不能使用鋼絲球,板刷等有研磨的洗潔產品,用潔淨水時應該從上到下沖洗。鋼結構廠房上有樹枝、樹葉等類似物體應要及時清理掉,以免積壓下造成不必要的麻煩。鋼結構廠房金屬板表面如有損壞要及時修補以免日曬雨淋腐蝕金屬板面。如有需要採用全部塗刷高彈性納米材料,用於保護金屬屋面板,並起到有效的隔熱防水作用,節約室內空調能源。鋼結構廠房的保養和維護對於鋼結構的使用壽命有很大的聯繫,因此,業主要對其有足夠的重視。如在保養和維護中遇到什麼問題,要與專業鋼結構廠家聯繫,取得幫助。



 




文章出處:百科知識
甲種建地可以蓋工廠嗎 ? 各式建地是否能蓋工廠相關整理 !2023/09/11發佈

by Joyy | 2022 年 10 月 12 日 | 不動產大小事 | 0 comments




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甲種建地可以蓋工廠嗎 ? 各式建地是否能蓋工廠相關整理 ! 工廠不是只有限定 ” 乙工 ” 或是 ” 丁建 ” 才可以蓋工廠的,只要符合法規相關規定,甲建也可以用來蓋工廠的,在這篇中,將和你整理有關建地的相關資訊,讓你一次明白。

 



建地蓋工廠區分 | 依都市計畫決定



土地的使用分區,最明顯的就是有區分「都市計畫區」與「非都市計畫區」2 種。



非都市計畫區,常見的有 甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地,相關整理內容如下。



用地類別



廠房基層面積



使用動力



容許項目



建蔽率


 

甲種建築用地



100 ㎡



11.25 KW(約 15 HP )



無公害小型工業



60 %


 

乙種建築用地



200 ㎡



11.25 KW(約 15 HP )



無公害小型工業



60 %


 

丙種建築用地



200 ㎡



11.25 KW(約 15 HP )



無公害小型工業



40 %


 

丁種建築用地



無限制



無限制



工業設施



70 %



都市計畫區內的建地,則有明顯的相關限制。



用地類別



廠房基層面積



使用動力



容許項目



建蔽率


 

住宅區



100 ㎡



30 KW



依都市計畫法實施



60 %


 

商業區



300 ㎡



60 KW



依都市計畫法實施



80 %


 

乙種工業區



無限制



無限制



依都市計畫法實施



70 %


 

甲種工業區



無限制



無限制



依都市計畫法實施



70 %


 

特種工業區



無限制



無限制



工業設施



70 %

 



建地蓋工廠區分 | 何謂公害定義



依內政部七十四年三月十八日台 ( 74 ) 內地字第二九九五四六號函示:




  1. 甲、乙種建築用地:指「生產過程中全無廢水、廢氣及噪音之工廠」。

  2. 丙種建築用地:指「工廠設有公害防治設施,而能符合政府所規定管制標準之工廠」。



註:噪音管制法 – 由環保單位審查認定是否屬指定管制區內經環保署公告指定為易發生噪音之設施。

社區管委會能不能自訂收費?2023/09/11發佈
[房地王/盧振池報導]   國內經濟景氣不佳已經持續一段時間,現在「全民拼經濟」的時代已經來臨,最近不少大樓社區的管理委員會拼命「開源節流」,包括向房屋仲介業者收取「帶看費」、向搬家業者收取「電梯使用費」或是裝潢業者收取「清潔費」等等。然而,這些社區管理委員會另外對外來業者收取的費用及收入,名目上畢竟和社區管理費不相同,究竟合不合法?要不要繳納相關的營業稅?最近已經引來不少紛爭,值得社區居民多多留意。 

公寓大廈應設置公共基金,公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之。因此,社區的管理委員會向社區居民收取管理費有明確的法源依據,如果某個社區居民無故不繳納管理費,社區管理委員會是可以向司法單位提起相關訴訟的。  

住戶裝潢要先告知管委會


但是社區管理委員會能不能自訂內規,對前面提到的房仲、搬家、裝潢業者要求收取帶看、清潔等費用呢?法界人士表示,基於公寓大廈管理條例的「社區居民自治」的原則來看,答案是肯定的。因為當初制定公寓大廈管理條例之時,就考慮到每一個社區的居民意識、公設建材、管理方式等屬性各不相同,因此條例中並未限制管理委員會不得增收社區管理費以外的其他費用。  

維護社區公共設施要花錢,常常是管委會對外界收取額外費用的理由。   然而,即使是「居民自治」原則也要受到普世價值的規範。例如社區管理委員會如果規定:搬家業者或房屋仲介業者每次的「電梯使用費」要價上千元,但是目前市場的行情大約只有100~200元,即使是豪宅社區也不過是500元左右,名目上是給社區的清潔費或電梯使用費用。  

電梯使用費最常見


很明顯的,這個社區管理委員會制定的「電梯使用費」收取標準並不符合法律上的「比例原則」,而搬家或賣家帶領外地買家前來社區看屋是住戶的權利,因此屋主或房屋仲介業者如果針對這項不合理的高昂費用提起訴訟,社區管理委員會恐怕只有敗訴一途。  

社區收取共用設施的使用費,要符合比例原則。   就在各個社區管理委員會為了「開源」,而普遍對外來業者興起這種電梯公設「使用費」的同時,財稅單位也注意到這個課稅議題。稅捐機關人員表示,根據「加值型及非加值型營業稅法」第3條的規定:「提供勞務予他人,或提供貨物與他人使用、收益,以取得代價者,為銷售勞務。」而社區管理委員會提供電梯設備給外來業者使用、並且收取費用的行為,已經符合「銷售勞務」的行為,所以要辦理營業登記,依法繳納營業稅,以免逃漏稅要被稅捐機關開罰。  
買賣私下交易可否免除仲介費?2023/09/11發佈

作者:謝彥安 律師



小吳委託仲介公司銷售一件不動產,因該物件條件不錯,在短期內就有許多買方透過仲介看屋並出價,但都沒有達到小吳理想的價格。小吳為提高獲利,故意與其中一位買家小王講好,待小吳與仲介之委託期間屆滿後,兩人再相約為私下交易。嗣經仲介查詢相關登記資料發現,遂狀告法院請求小吳支付仲介費用,是否有道理?



仲介與賣方簽訂委託銷售契約書進行銷售時,須依不動產經紀業管理條例之規定製作不動產說明書,為促進銷售之速率,尚需刊登廣告、帶看客戶、常作報表、網路網站登錄,必投下人力、物力,居於買賣雙方之間斡旋,但若於仲介銷售期間無法完成買賣交易,仲介即不得向賣方請求報酬。不過如果賣方避免為避免報酬之支付,故意拒絕訂立由仲介「媒介就緒」之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約,可否免除給付仲介費? 此時,法律上有一誠信原則之適用(民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」),用以衡量當事人間權利義務,當一方行使權利之情形非屬正當,明顯違背他方之期待及信任、甚至以損害他方為目的,法律即不應准許。小吳利用仲介媒介的機會,私下與小王訂定契約,已符合上述情形,應不發生免給付仲介報酬之義務,故仍應給付仲介報酬。



實務上,仲介為避免發生私下簽約之情況,亦會與賣方於委託銷售契約中約明:「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料,而委託人於委託期間屆滿後二個月內,逕與該資料內之客戶成交者,仍應支付服務報酬。」,該條款在合理範圍內應為有效。因此,若是確實有使用到仲介提供之服務,應支付仲介報酬,不要心存僥倖,以免聰明反被聰明誤!

特定農業區甲種建地是什麼?2023/09/11發佈

[房地王/胡兆陽報導]



最近農地的炒作問題隨著農地買賣資格政策的緊縮,以及整體房地產市場景氣修正而漸漸平息,也使得日前國有財產署在宜蘭,標售的數筆農業區土地全部以「流標」做收,可見不動產市場的寒冬還沒有全部退去。



但是在這麼多筆標售土地之中,其中有一筆土地地目名為「特定農業區甲種建地」最為特殊,因為它不只是「農業區」裡,而且還是「特定」農業區,但卻又是「建地」而非農地,不少民眾很想知道:這種特殊名目的土地究竟可不可以蓋房子?如果買來蓋了之後,是不是也要受到農地使用的規範(有農民身份的人才能買賣)?

 



房產業者表示,農地泛指農業用地,供農作、畜牧、保育、森林、養殖、農業倉儲、灌溉等用地都算是,農地在都市計畫用地及非都市計畫用地都有分布在其中的可能。至於所謂的「特定農業區」是指農地重劃的土地或是被主管機關特別指定的農業地,例如優良農地、或是經過重大農業改良,必須加以保護而劃出特定區的土地。

由此可知,特定農業區只會出現在非都市計畫用地裡。然而,特定農業區怎麼又會有「建地」呢?這是因為被劃定為特定農業區或是農地重劃之前,原始土地就已經被做為農業以外使用的土地、或是有蓋房子在上面了,不能強制把民眾的房子拆了變農地,所以土地重劃之後,這些地目就變成了「建地」。

此外,非都市計畫區的建地依照建蔽率、容積率以及使用限制的不同,又分為甲類、乙類、丙類、丁類建地四種,而特定農業區的建地屬於甲種建地,建蔽率是60%、容積率則是240%,使用及買賣上都和一般建地一樣,所以不是農民(即一般民眾)也可以買賣特定農業區甲種建地,想要享受田野生活的民眾在購屋、買地的時,又多了這個「特定農業區甲種建地」的選擇。

而且,特定農業區甲種建地還能申請蓋成農舍,只是這樣做反而「劃地自限」,因為未來就只能具農民身份才能買這間農舍。不過,特定農業區甲種建地還是有所限制,例如不能申請來蓋集村農舍、也不能做商業使用(乙種建地則可以低度商業使用),所以有意買特定農業區甲種建地的民眾要特別留意

何謂乙工用地(乙種工業區)?2023/09/07發佈

●「都市計畫法台灣省施行細則」第18條摘要

乙種工業區容許的一般商業設施包括: 

(一)一般零售業、一般服務業及餐飲業:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

 (二)一般事務所及自由職業事務所:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

 (三)運動休閒設施:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

(四)銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。 

 (五)大型展示中心或商務中心:使用土地面積超過1公頃以上,且其區位、面積、設置內容及公共設施,經縣(市)都市計畫委員會審查通過者。 

 (六)倉儲批發業:使用土地面積在1公頃以上5公頃以下、並面臨12公尺以上道路,且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫,經縣(市)都市計畫委員會審議通過者。 

 (七)旅館:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%,並以使用整棟建築物為限。 

 前項第一款至第四款之設施,應經縣(市)政府審查核准後,始得建築;增建及變更使用時,亦同。第三款及第四款設施之申請,縣(市)政府於辦理審查時,得依據地方實際情況,對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定,其使用土地總面積,並不得超過該工業區總面積50%。(詳細條文請參照內政部營建署www.cpami.gov.tw)

●法令的爭議與風險 

依照都市計畫法的規定,工業區土地本來就不得興建住宅,如作為非工業使用,即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用。得以補辦手續者,令其限期補辦手續。」,或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」

●買賣雙方合作,共同邁向合法

其實只要取得政府所核發建照而興建的建築物都是合法的,不管是以前以廠房的名義興建的工業住宅,還是近期的乙工建案,房屋本身都是合法的;但不容諱言,在實際使用上仍有違規之嫌。

 之所以衍生糾紛,主要是部份業者在此類產品銷售時,並未充分告知購屋者相關權利義務,加上媒體的一度大肆報導,違法的疑慮讓原本熱絡的買氣觀望許多。

 乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記!這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題,只要在乙工建案依法設立公司,連政府官員都承認,根本沒有辦法做「違規使用」的查核。

 由於政府各項法令的變遷,諸如行政程序法、中央法規標準法的陸續落實,只要賣方「依法申請為事務所」,買方「依法設立公司登記」,在法令上也都認知,這類房屋不是「住宅」,實質使用就無從認定違法了。

 尤其目前的公司設立相當簡便,一人就可成立公司,購屋者甚至不需要將整間房屋作為營業場所,只需局部就可以,在稅金上的支出也能獲得控制,部分小型事業甚至可免開發票等等。這種透過公司登記,將「事業與生活」結合的新型態房屋,才是乙工建案的最佳解決對策。



乙種工業用地:設置一般商業設施可概分為一般零售業,服務業,餐飲業,一般事務所,自由職業事務所等 工業住宅大都援用一般事務所及自由職業事務所來申請建照。

乙工建案若不強調是<工業住宅>且合法取得建造執照,登記使用用途不作為住宅使用,而依照一般商業設施使用就不違法不違規,也因此產生曖味空間,白天當辦公室,晚上當居家空間的<乙工商務空間>讓暖味空間變為合法空間

工業住宅以自用住宅為前題不以土地區分為條件,因此只要做為自用住宅房地使用可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅.而<民生用水>不分住宅或營業使用是依住戶申請的口徑大小負擔不同的基本費,<電費>則分為住家用電及營業用電兩種只要是作為住家使用,工業住宅的電費也是可以採住家費率計算.



課稅法規:

購買乙工建案,如果主要用來當做住家使用,購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請變更為住宅使用;根據財政部的課稅法規,位於工業區的乙工建案課稅標準,如用來作為住宅使用,則稅率可根據自用住宅課徵,不會根據土地使用分區進行課徵。也就是說,只要是自用住宅使用,可依照自用住宅的稅率課徵地價稅及土地增值稅。

●地價稅率:

如符合自用住宅條件,仍可比照住宅的稅率,按千分之2自用住宅優惠稅率課稅。

●房屋稅率:

如符合自用住宅條件者,仍可比照住宅的稅率,按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅,可避免以營業用的3%稅率加上1%的教育捐來繳交稅金。

●水費支出:

目前根據自來水公司的收費標準,水費不分住宅或營業使用,而依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費。

●電費支出:

目前根據電力公司的收費標準,電費`分為住家用電及營業用電兩種,只要是作為住家使用,乙工建案的電費也是以住家費率計算。

●不得申請優惠房貸:

乙工建案是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照,不算是「住宅」,因此無法申辦「國民住宅」、「勞工住宅」或是「青年購屋低利貸款」等多項優惠房貸。

●貸款成數較低:

工業住宅房價低,貸款成數多半不會高,一般僅6~7成,購屋者必須準備較多自備款。

●週邊環境:

乙工建案如用來作為住家使用,週邊環境相當重要,務必實際調查周邊是否有污染性生產工廠。

●社區管理:

乙工建案如為了控制生活環境品質,可要求建商提供事先擬定的社區管理規約,透過規約的擬定,可以確保生活品質。

●學區考量:

部分乙工建案附近可能未設立小學或中學,宜事先釐清學區。

●房價行情:

通常便宜當地市價行情約10%到15%之間。



認識乙工住宅

乙種工業區住宅二次隔間即違法~在法規上沒有#乙種工業區住宅#的名詞,只有 #乙種工業區#與#工業住宅#二種名詞 。 

而乙種工業區那是因為乙工本來算是用工業區名義去取得建照,在法規登記上算工業區,除非有另外申請一般事務所?而建商線再再銷售時引導消費者以住宅觀念購買,所以才有乙種工業區住宅的銷售說詞出現!

乙種工業區開發案在建築物使用登記上,大多為一般事務所或自由職業事務所、零售業等混合使用登記,和一般住宅登記不同;優惠貸款部份也不適用一般住宅貸款,也不能適用國宅、勞宅或青年貸款等政策性房貸優惠。根據業者的定價策略,這類乙種工業區容許商業使用開發案單價約一般住宅區開發案的85折,1戶透天的總價往往較鄰近類似個案便宜約1百萬元以上,價格與地段的有其超值魅力。購買乙種工業區開發案,應注意附近環境,避免周邊有污染性的工廠,此外最好有創業或開設公司行號的需要,並且也要有成熟的鄰里型生活條件,多一層考慮對購屋較有保障。

真正工業住宅貸款確實成數很低,但乙種工業區特許使用一般事務所,一般在七成左右,看地段,只要貸款人工作穩定都不太有多大問題!



本文轉載自:http://www.unju.com.tw/04_faq/04_faq_02_detail.php?mid=23&mid1=99&P=1&zno=001

食品工廠設置法規為何?2023/09/04發佈

食品工廠應注意的法規有:



1.工廠管理輔導法



2.土地分區使用



3.食品衛生管理規範準則



4.食品工廠建築及設備設廠標準



5.環保法規



6.消防法規



7.建築法規等。



工廠的定義為何?



指有固定場所從事物品製造、加工,其廠房達一定面積,或其生產設備達一定電力容量、熱能者。而食品工廠的面積就是50平方公尺(約15坪)或電力達2.25千瓦者,從事生產製造者即可登記設立工廠。



設立工廠需評估什麼?



1.產線產能需求坪數、決定工廠大小面積



2.土地地目是否符合、可允許設立工廠之地目、必須要為乙種工業區、都市計畫外(丁種建築用地)等…



3.建物使用執照用途必須要是(廠房、工業用、作業廠房等等…)、使可辦理工廠登記



食品工廠應注意什麼?



食品工廠最不同的還有需要符合衛福部的食品安全衛生管理法第十條,食品工廠須符合食品設廠標準「食品業者之設廠登記,應由工業主管機關會同主管機關辦理。食品工廠之建築及設備,應符合設廠標準;其標準,由中央主管機關會同中央工業主管機關定之。」,另外就是需要符合GHP法規需要將包括:場所、設施、品質管制與人員管理等,製作九大程序書:例如從業人員需要如廁後應洗手應穿著整體之工作衣帽/鞋,應有定期健康檢查(A型肝炎、傷寒與肺結核等)這些均要做好程序與表單記錄。



109年1月份開始工廠輔導法第28條特定工廠法規增訂修正法規開始實施,許多小型的食品工廠開始準備設廠,但這些食品工廠在設立時完全不了解,透過此篇文章簡單的說明,讓這些業者有些了解,民間有很多業者說只要花錢就可以辦過,如果你多了解法規,就會少花一些冤枉錢,多一些評估作業,讓食品工廠登記運作可以更順利通過。




文章出處:詠騰不動產買賣租賃專門店
第1頁3032最後頁
共391筆/共40頁
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