桃園建地,桃園建地出售,桃園建地買賣

• 2023.10.18 09:19 工商時報  謝易晏


• 112年7月1日起《平均地權條例》新法正式上線，隨著政策日漸嚴謹，投機炒房買客無法再利用預售屋及新成屋拋售來賺取回報，面對市面上與日俱增的建案，許多不動產投資客紛紛打了退堂鼓，然而這波打房政策雖「打住」但「不打商」，讓不少投資人與建商看見希望的曙光


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  近年台商回流，各大企業皆有意在新竹市設廠，廠房、辦公室需求遽增，一躍成為竹科地區的新寵兒，然竹科開發早已飽和，廠房選址只能轉往周遭地域，交通區位、安全管理等綜合因素，成了企業遴選公司根據地的指標。

  
  
  

  去年隨著公道三路的開通，加上原有的茄苳景觀大道，徹底縮短香山地區與周遭城市的距離，坐落於茄苳景觀大道與客雅大道交叉口的【F PARK 景觀科技園區】，即由在地知名建商閎基建築打造的「企業總部大樓」，地處新竹科技走廊核心地帶，交通便捷，11分鐘即可抵達新竹科學園區，5分鐘可上國道1號、3號，串聯新竹地區7大工業科技園區，是企業選址的絕佳地帶。

  
  
  

  可合法廠登 客製化的立體廠房

  
  
  

  【F PARK 景觀科技園區】主打旗艦立體廠房，擁有78-777大坪數空間，含停車場及各項公設，一樓配置高規格的大廳與智慧門禁系統，對於企業所重視的安全管理十分有保障。

  
  
  

  立體廠房內部格局方正，可彈性規劃為辦公室、實驗室、研發中心、產品展售中心或課程教室等，可合法廠登，符合上市公司升級需求，有專業團隊協助規劃，可因應業種進行客製化產線配置，整座立體廠房有八層樓，共有67戶，十分適宜企業夥伴共同進駐，閎基建築表示：「希望能在此打造一座新的科技產業聚落，形成產業共榮的地標。」

  
  
  

  企業的房東 投資自用兩相宜

  
  
  

  除了企業自用外，立體廠房也適合用於投資置產，因為是出租給企業，租金收入穩定，換句話來說，就是「讓企業幫你繳交房貸」，此外建商包租三年，保證3％的投報率，相當於什麼都不用做，就能有穩定的收入進帳，投資立體廠房，已然成為現今房產投資大熱門趨勢。

  
  
  

   

  
  

好房網News記者林和謙／台北報導

房市景氣除了觀察總體經濟，以及價、量與買氣，寶麟廣告副總經理管清智表示，另一種指標，可以觀察甲建的銷況來看房市興衰；他說，所謂甲建，就是「都市計畫範圍外的農建地申請建照的基地」，因此，甲建的建案通常都具有相對低單價的核心優勢，加上田園景觀、環境清幽等次要優勢，但生活機能的欠缺、聯外交通的不便性就是它最大的缺點。

為何甲建的興衰可判斷房市景氣？管清智指出，都市計畫區域周邊若有越多的大樓型甲建推案，代表該都市計畫房市越熱絡，桃園青埔高鐵特區就是一個非常明顯的例子。當青埔的建案銷況熱絡，都計內的土地與房價因此而大幅上漲，甲建的價差吸引優勢開始出現，進而帶動甲建土地需求與新推建案。反之，若該都市計畫區域內沒有明顯的房價漲幅，也就沒有甲建出現的誘因。

管清智表示，都計內建案銷售熱絡才能帶動甲建建案的銷售狀況，都計內建案銷售熱絡，代表房市價漲動能強與市場信心足；若市場信心不足或都計內房價持平，此時，甲建的銷況就會開始受阻。這也突顯甲建建案非常吃景氣面，因此，甲建建案的銷況興衰可當作市場景氣的判斷指標之一。

管清智指出，如上所述，甲建銷況的興衰都是由都計內的銷況影響而衍生，因此屬於落後指標。甲建建案受景氣面影響非常大，流動性較都計內的產品低；而房市投資首重流動性，因此，過去很多人比較不會將甲建建案納入置產考量，除非極具價差優勢。

管清智說，但現況都計內高房價時代來臨，要極具低單優勢的2字頭房價除了甲建外，可選擇性確實不多，這就是未來甲建的機會。他舉例表示，2022年第四季至今（2023）年第一季，「青埔都計內建案銷況呈現低迷盤整，甲建銷況也幾乎窒息」，而今年第二季至今青埔市況又升溫，也帶動近期甲建銷況逐漸增溫，都是明顯的例子。

在高房價時代，民眾買房勢必會對於公設比斤斤計較，因為誰都不願意花了一堆錢，買到自己用不到的公共設施。但是，民眾常對於公設存有迷思，例如以為中庭花園也是堆高公設比的一部分，不過事實並非如此，但要如何理解公設？

所謂的公共設施指的是在建物中，所有住戶共同分攤的部份，更為細部的分類分為「大公」及「小公」。

大公指的是，由「全體住戶」共同分擔的公共設施，像是配電室、蓄水池及管理室、大廳、閱覽室等設施。 小公則是由「部分用戶」共同分擔的公共設施，像是每層樓之間的通道、電梯間、樓梯間等。

公設比的算法是，持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）Ｘ 100％ 。

另外，並非社區內所有公共設施都納入「公設比」計算，徐佳馨提到，最簡單的理解就是「沒有蓋子的都不算公設」，像是露天泳池、中庭花園或是曬衣場等，實際上是不列入計算的，因此並非中庭愈大，公設比就一定愈高。

2023/01/30 11:40文/記者朱語蕎

今年年假特別長，除了收拾工作心情之外，也可趁早開始收集報稅的相關單據與資料，特別是與一般消費者息息相關的不動產，經由合法的節稅管道，審慎安排便可以省下可觀的費用。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，節稅不是有錢人的特權，一般消費者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節稅，包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及1年12萬元的租金支出扣除額度等，都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。以下就分為「賣屋」、「買屋」分析節稅撇步。

一、賣屋族：

在2016年之後取得的房產，出售時都採一個月內以房地合一稅完稅，若是適用舊制(2016年以前取得)的屋主，採取的是在售屋後1年的5月份和個人所得稅一起申報，方法上採固定比率或是實際申報。

固定比率是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，相對單純且多數狀況下金額較低。不過在實價登錄後，這種固定比率僅限於早期取得，沒有相關資料的個案，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，並提供相關證明文件，可以選擇按實際發生的價額申報。

二、買屋族：

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等，也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。此外，若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。

以買屋族來說，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高30萬元的貸款利息支出，但因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報一棟，建議選擇利息較高的一間列舉扣除比較划算。

但若貸款人未在購買屋件設籍，即不算自用住宅；此外，如果去年房貸利息支出30萬元，但另有儲蓄利息收入3萬元，抵扣後餘額才可申報，因此只能申報27萬元，因此，為充分利用30萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。

對於換屋族來說，徐佳馨提醒，如果是兩年內重購自用住宅者，可以善用重購的稅率優惠，而兩年內又另購價格較高的自用住宅，則其差額可於售屋時所繳的土地增值稅，於已納稅額範圍內退還，無論是先賣後買，或是先買後賣都可以適用。

但將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。如果在換屋時出現賣低買貴的狀況，或是換屋的相關成本比賣屋還高，可視為財產交易損失，將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。

台灣的法令多如牛毛，連專業人士都常常誤判，資深地政士就透露，有民眾名下有兩間房子，自己戶籍留在舊房，為了適用自用住宅優惠地價稅率，變把已成年子女戶籍遷入新房子，沒想到要賣新房時，發現不適合房地合一稅自住免稅額，得等6年才適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，個案中所有權人名下有2間房屋，1間在2016年以前取得，屬房地合一稅舊制，另外1間在2021年購買，屬於新制房地合一稅適用範圍。所有權人的戶籍登記在舊房，新買的房屋為了辦理自用住宅優惠地價稅，就把成年子女的戶籍遷入，也完成了自用地價稅的申請。

鄭文在說，客戶日前因故想把新買的房屋賣掉，才發現新制房地合一稅如果要適用自住400萬元免稅額及10%優惠稅率，按照所得稅法第4-5條規定：個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

也就是他們雖然自住，但是戶籍登記是已成年子女，非本人或是配偶、未成年子女，要件完全不符，發現後馬上把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但如果要適用優惠房地合一稅，必須重新起算，得再等6年才能適用。

鄭文在表示，根據土地稅法，設籍人人包括所有權人及其配偶、直系親屬，但房地合一稅法規定的設籍人只限縮在個人或其配偶、未成年子女。每年的地價稅為了優惠，大多數民眾都會去申請，所以會配合完成戶籍登記，但因為很難預測什麼時間會把房屋賣掉，所以只能未雨綢繆，先把個人或其配偶、未成年子女戶籍登記完成，以備不時之需。

他建議如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，務必要把個人的戶籍遷入新制房屋內，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。

https://estate.ltn.com.tw/article/16157

去年地價稅開徵期間，一位阿嬤到台中市政府地方稅務局，詢問為何地價稅比去年暴增4倍? 地稅局了解後發現，阿嬤繼承先生的土地後，未重新申請地價稅自用住宅用地稅率，除立即協助阿嬤重新申請，也協助分期繳稅，讓阿嬤鬆了一大口氣。地稅局呼籲，民眾繼承自住土地後，務必於地價稅開徵40日前申請沿用原來的自用住宅用地稅率，替自己省荷包。

地稅局進一步說明，這位阿嬤家裡的經濟狀況本來就不太好，去年先生過世，更是雪上加霜。好不容易辦好繼承，卻不知道要重新申請，土地的地價稅才能沿用原來的自用住宅用地稅率。等收到稅單後，才發現稅額比去年暴增了4倍，稅務局立即幫阿嬤申請，也協助她分期繳去年的地價稅。

地方稅務局長沈政安表示，自用住宅用地的地價稅率為2‰，一般土地則採歸戶累進，稅率介於10‰至55‰，兩者至少相差4倍。原本適用自用住宅用地稅率的土地，經過買賣、贈與或繼承等原因移轉登記後，因所有權人已變更且使用情形須重新審認，縱使房屋繼續作自用住宅使用，新所有權人仍然必須重新申請，經稽徵機關審查核准後，才能適用2‰的優惠稅率。

沈政安提醒，土地新所有權人必須在地價稅開徵40日前(即9月22日前，如遇例假日則順延至次1工作日)提出申請，審查核准後才能自當年度起適用；一旦逾期就必須從申請的次年開始才能適用。

當房東不僅可以收租金同時賺增值，是不少高資產族最愛的理財方式，然而出租房屋、租金所得得要申報租賃所得，但倘若房客解約，以押金抵付違約金，則為其他所得，國稅局提醒，不少納稅義務人忽略申報繳納綜合所得稅，恐怕得因小失大，遭國稅局開罰！

近日有名房東陳先生，他指出，房客租屋營業因營運困難而結束營業，提前解除租賃契約，因房客未租滿租賃契約所定之期間而收取或由押金抵扣之違約金，該如何申報綜合所得稅？財政部高雄國稅局表示，租賃所得為財產出租供他人使用所收取之代價，其計算以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。

不過但房東向房客所收取或由押金抵扣的違約金，並非提供財產與他人使用所收取的代價，而是房客未依約定完成承租期間或其他可歸責房客的事由所為之給付，屬其他所得，房東因取得該違約金所支付之必要費用，像是訴訟費、寄送存證信函費用等仍可減除。

該局舉例說明，房東與房客簽訂租賃契約，租賃期間自2022年1~12月，每月租金100,000元、押金200,000元，房客於2022年6月底中途解約，房東收取1至6月租賃收入600,000元，違約金200,000元由押金抵扣，倘未提示租賃收入之必要成本及費用，則房東2022年度綜合所得稅應申報租賃所得342,000元及其他所得200,000元。

該局特別提醒，房東因房客提前解約而未退還之押金，如房客有積欠房租，以該押金抵付積欠租金，則為租賃所得；如未積欠租金，以押金抵付違約金，則為其他所得，均應申報繳納綜合所得稅。

民眾若因調職、非自願離職，導致必須出售持有5年以下房地時，可使用房地合一20%稅率申報，但日前有民眾因離職轉售持有兩年房子，卻反遭國稅局要求補稅。

財政部臺北國稅局表示，甲君2020年1月在A地工作並購買鄰近房地作為出租標的，2022年7月間經公司調派至B地任職，於2022年8月出售該房地，甲君認為其因調職因素而出售房地，按適用稅率20%申報繳納房地合一所得稅。

但經調查發現，甲君及其配偶均未曾在該房地辦竣戶籍登記及實際居住，且有將該房地出租予他人的情形，不符合財政部公告得按20%稅率課稅的規定，因此依其房地持有期間超過2年未逾5年的適用稅率35%，核定補徵應納稅額。

國稅局表示，為抑制短期炒作不動產，個人房地合一所得稅2.0版於2021年7月1日施行，個人交易持有期間在2年以內的房地，適用稅率45%；超過2年未逾5年者，適用稅率35%；超過5年以上才得適用20%以下的稅率。

但為避免因調職或非自願離職因素而出售持有期間在5年以下的房地，致適用45%或35%稅率的情形，財政部於2021年6月11日公告明定，個人或其配偶於工作地點購買房地，辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，因調職或符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地，而於2021年7月1日後出售持有期間在5年以下的房地，得按較低稅率20%申報繳納房地合一所得稅。

國稅局提醒，個人因調職或非自願離職因素出售屬房地合一課稅範圍之房地，務請詳加確認是否符合財政部公告所列態樣之要件，正確適用稅率繳稅，以維租稅權益。

桃園市區和中壢市因發展較早，整體市容老舊待更新，市政府繼推出「未來城市空間發展會報」規劃舊城環境改造計畫之後，接著把矛頭指向都市更新，接連推出6項都更精進作為，希望促使舊城區街廓得以加速都市更新。

住宅發展處表示，桃園、中壢兩個舊城區對桃園人和中壢人而言，充滿著歷史的記憶和懷念，但是逐漸老舊的建築房舍和街廓環境，阻礙了舊城區再發展的機會。因此今年陸續推出6項都市更新的精進作為，來促使都更之推動。

首先是在今年4月修訂了「都更單元劃定基準」，放寬了都更基地的檢核條件。5月修訂了「都更權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」，調高營建單價基準，讓共同負擔的金額更趨合理。

7月啟動了「跨街廓都更容積調派專案」，讓小基地的容積得以移出調派，增加參與都更的機會。10月份將公告「受理提議劃定更新地區作業原則」，建物所有權人可以向市府提議劃定都更地區，同意門檻降低為75%，時程獎勵10%。

另外，住宅處正研訂「實施者申請代拆辦法」，明訂兼顧住戶權益及程序正義之代拆流程；同時也研修「都更容積獎勵核算標準」，放寛開放空間及公益設施獎勵核算，並因地制宜新增透天厝整合獎勵項目；預計今年底就可以公告這二個法規。

住宅處表示，除了這6項都更法規層面的精進以提高都更誘因之外，在行政程序上也將都市設計審議、都市更新審議合併作業，以縮短時程，加速推動都更的效率。

不少住在1樓的住戶，會在住家旁自行搭建車庫當停車場，近期有民眾向稅務局反應，自行搭建的車庫未申請使用執照，為何還要課房屋稅？

對此，新竹縣政府稅務局表示，為符合租稅公平，違章房屋因增加房屋使用價值，仍需課徵房屋稅，這也是稅務局每年房屋稅籍清查的重點項目。

稅務局建議民眾，若房屋如有增建、改建情形，應於可供使用之日起30日內，主動向房屋所在地主管稽徵機關申報，事後經查獲，該局將依航照圖確認是否應補繳以前年度的稅款。

此外，民眾在屋頂搭建具有頂蓋、樑柱或牆壁的棚架，屬於增加房屋使用價值之建築物，應併同原房屋課徵房屋稅，但如未裝設門窗、牆壁且僅供遮陽防雨使用，則該棚架免予課徵。

而在房屋1樓前的人行道所搭建的棚架，如未設有門窗、牆壁且未封閉圍用，並供公眾通行使用，同樣可免徵房屋稅。