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乙種工業區是否可作餐廳/店面/便利商店使用?2023/12/08發佈

探究乙種工業區「容許使用」



隨著時代的進步,上班外食族的增加,工業區內廠房面臨日益迫切需要的生活服務與機能需求。



為了杜絕乙工變相使用,防止都市計畫工業區乙工以一般商業設施的「一般零售業、一般服務業及餐飲業、一般事務所及自由職業事務所」用途申請,內政部營建署於2016年將「都市計畫法台灣省施行細則」中,涉及容易變相使用的「一般商業設施」用途,從乙種工業區容許使用項目中刪除。意即,此後乙種工業區無法再以一般事務所名義申請建照,而且包括便利商店(一般零售業),咖啡店與餐廳(餐飲業)等行業項目,都無法再開設。



為避免影響層面過大,保留「大型展示中心或商務中心」、「運動設施」、「銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構」、「倉儲批發業」與「旅館」等使用,並移至工業發展有關設施或公共服務設施,其設立面積不可超過工業區總面積20%,在不影響原產業用地使用原則下,服務工業區周邊廠商。



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公司所有的土地,目前正在興建廠房,可否於建廠期間申請按10‰稅率課徵地價稅?2023/12/08發佈
發佈: 2023/08/11 點閱: 98

公司所有的土地,目前正在興建廠房,可否於建廠期間申請按10‰稅率課徵地價稅?



桃園市政府地方稅務局表示,工業用地係指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地,於工業區或工業用地內,設廠從事物品製造、加工者,且供「工業」直接使用之土地,始有按10 ‰稅率課徵地價稅規定之適用。符合上揭規定之土地,如於建廠期間申請適用10 ‰稅率課徵者,應由土地所有權人檢附建造執照、興辦工業人證明文件及其他相關文件(如公司證明文件、商業登記證明文件、使用計畫書圖、申明書或切結書)等;如建廠前依法應取得設立許可者,應加附工廠設立許可文件,以供審認。



稅務局進一步說明,經核定建廠可按10 ‰稅率課徵地價稅時,如建廠完成後,該土地未實際從事製造、加工使用,將於核發使用執照之次年恢復按一般用地稅率課徵地價稅。



稅務局特別提醒民眾,土地如符合工業用地相關規定,土地所有權人需於112年9月22日前檢附相關證明文件向土地所在地稅捐機關提出申請,逾期申請者,自申請之次年開始適用。



如您需進一步瞭解地價稅相關事項,歡迎利用稅務局總(分)局電話洽詢,有專人提供服務及解答。

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建廠中之工業用地可申請按10‰稅率計徵地價稅2023/12/08發佈
發佈: 2023/08/11 點閱: 98

公司所有的土地,目前正在興建廠房,可否於建廠期間申請按10‰稅率課徵地價稅?



桃園市政府地方稅務局表示,工業用地係指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地,於工業區或工業用地內,設廠從事物品製造、加工者,且供「工業」直接使用之土地,始有按10 ‰稅率課徵地價稅規定之適用。符合上揭規定之土地,如於建廠期間申請適用10 ‰稅率課徵者,應由土地所有權人檢附建造執照、興辦工業人證明文件及其他相關文件(如公司證明文件、商業登記證明文件、使用計畫書圖、申明書或切結書)等;如建廠前依法應取得設立許可者,應加附工廠設立許可文件,以供審認。



稅務局進一步說明,經核定建廠可按10 ‰稅率課徵地價稅時,如建廠完成後,該土地未實際從事製造、加工使用,將於核發使用執照之次年恢復按一般用地稅率課徵地價稅。



稅務局特別提醒民眾,土地如符合工業用地相關規定,土地所有權人需於112年9月22日前檢附相關證明文件向土地所在地稅捐機關提出申請,逾期申請者,自申請之次年開始適用。



如您需進一步瞭解地價稅相關事項,歡迎利用稅務局總(分)局電話洽詢,有專人提供服務及解答。

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影響工業廠房價格的因素有哪些?2023/12/08發佈

1.工業廠房的特點。



(l)涉及的行業不同。各類工業有各自的行業法規、生產規格,即使生產同一產品的工業企業,由於製程的不同,對廠房、工業地的要求也可能截然不同。因此,進行工業廠房估價時,首先應該了解相應企業生產流程的一些行業知識。



(2)非工業廠房多(如:農地廠房)、非屬合法作業廠房、每坪單價差異大。



(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕,估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。



2.影響工業廠房價值的主要區域因素。



(1)交通條件。 工業廠房通常需要大量運送原料及考慮運送成本,運出產品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與高速公路或主要幹道,有便利的交通進入廠區,鄰近機場或貨櫃頭等,則都有利於工業廠房價格的提高。



(2)工業區基礎建設。工業廠房對基礎設施依賴較強,工業區的電力供應情況,生產用水能否滿足需要,是否可排污,各大工業區的設施是否完善等等,.都是影響工業廠房價值的主要區域因素。



3.對工業廠房價值影響較大的個別因素。



(1)產業用地面積。廠區用地面積大小應該合理,面積太小無法滿足生產需要,太大則多渠的部分並不能增加房地產價值,但有時要考慮廠區擴建預留用地;用地形狀、地形應符合全產要求,便於布置生產線,不同的生產製程常常要求不同的的地形形狀。



(2)廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建築物(工業廠房)的修建同時進行的。例如,很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。



4.工業廠房估價的常用方法。



一般來說都是參考實價登錄以及銀行鑑價為主,大型公司(上市櫃公司),往往都是請專業的鑑價公司進行估價,做為出價依據參考,當然廠房的型態也是很重要的參考依據,例如RC廠房或鋼骨廠房,建置成本的落差,也是會影響價格,地點區域/交通動線/臨路寬度,也是很重要的因素。



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文章出處:每日頭條

廠房選擇要符合企業的生產經營要求,你按這6點注意事項做了嗎?2023/12/08發佈
隨著時代科技的不斷發展,工業地產行業運用強大的網際網路功能,方便更多需要廠房需求的客戶,並且工業地產已受到越來越多的地產投資客的追捧。廠房選擇要符合企業的生產經營要求。廠房選擇儘量要標準型廠房,選擇廠房遠不但選擇土地與地上建築物這麼簡單,選擇廠房是為了滿足生產經營的需求,同時還需要系統考慮區劃、交通、供能(水、電、氣)、通信等因素。選址既要符合企業的生產經營要求,又應當服從於所在區域行業分布規劃



選址的幾個注意事項:(一)藉助地產仲介的作用「貨比三家」,比如詠騰工商地產,給你真實廠房的信息,交易安全保障,是你的理想選擇。選址,第一步首先要進行物件收集。選擇仲介公司進行廠房的收集、整理、篩選,可以節約時間,提高廠房信息的時效性和準確性;



(二)接著應當考慮廠房所在的區域的法規政策,特別是稅收政策,防止在手續辦理有關工商登記、稅務登記的過程中遇到障礙,影響投資計劃的進度;



(三)儘量選擇設施完備的工業區內的工業地OR廠房,一般而言設施完備且已經部分完成招商,投入使用的工業區廠房最為合適,工業地OR廠房在設計上能夠滿足一般工業加工企業的生產要求;



(四)慎重選擇周邊有住宅區的廠房,由於早期區域規劃問題,有的廠房位於住宅區附近,容易發生法律糾紛;



(五)擇鄰而「廠房」,在選擇廠房的過程中,獨門獨院的廠房固然是投資人的首選,但經常出現的情況是廠房部分出租、廠房產權方將部分閒置廠房出租、或幾家企業共用一個廠區的情況。



(六)了解和實地核實廠區的道路通行和周邊交通狀況,客觀測評車程等影響企業運輸成本的指標。
廠房出租要注意的事項有哪些?2023/12/08發佈

廠房出租請注意以下幾個重點



公司無論是創業還是搬遷,辦公場地的選址都可謂是舉足輕重。廠房租賃是太過平常的事,但切不可以為租廠房就是隨便租個房子,因為,當你放鬆警惕時,不小心就會掉入陷阱里。嚴重的可能會給企業帶來很多麻煩,甚至是導致企業倒閉。那麼,廠房出租的注意事項有哪些呢?



1.選廠房位置可以按照自己生產的產品,占地的大小,和客戶群是哪些來綜合考量選址,工業廠房根據生產的產品特點可分為以下三種類型:



(1)一般性生產廠房。



(2)正常生產或儲存有爆炸和火災危險物的廠房。



(3)多塵、潮濕、高溫或有蒸汽、振動、煙霧、酸鹼腐蝕性氣體或物質、有輻射性物質的生產廠房。



2.初次創業的當然較好可選一些帶有裝修廠房,儘量選擇設備完善,服務配套的工業區或開發區內的標準廠房,這樣企業可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。大家在租賃廠房前對廠房目前的情況應該有所了解,如裝修狀況、設備狀況,附近環境狀況等,然後通過談判較好要求房東在廠房出租前對廠房進行基本的整修。



3.慎重選擇周邊有居民區的廠房,由於早期城市規劃問題,有的廠區位於居民區附近,容易發生法律糾紛。從經驗來看,居民對於生產性企業對於居住環境的影響的容忍度很低,廠房或者廠區周邊的居民區往往成為發生投訴、相鄰關係訴訟的隱患,一旦發生糾紛,往往容易升級成為群體性時間,直接影響企業的正常經營。



4.通常情況下廠房出租的繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據你的經營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點,而你也願意,雙方要把它作為核心來談判。因為這其中有許多不確定的因素,處理不當,會引起爭議。



5.目前地產租售領域,地產中介的專業功能日益細化,出現了作為居住房屋、經營性商鋪、辦公樓、生產性廠房、倉儲性地產各類中介。綜合性的地產中介的業務範圍涵蓋商、住、生產、倉儲等多種房產的租賃業務,而專業性較強的房產中介則專門提供某一類型的地產租賃服務。對於中介機構提供的有關房屋坐落、結構、供電、供水、交通、周邊環境的描述應當進行現場核實。

文章出處:每日頭條

 

工業2.0,3.0,4.0的區別2023/12/08發佈

什麼是工業4.0



工業4.0是由德國政府《德國2020高技術戰略》中所提出的十大未來項目之一。目前,工業4.0已經進入中德合作新時代。



「工業4.0」項目主要分為三大主題:



1、「智能工廠」,重點研究智能化生產系統及過程,以及網絡化分布式生產設施的實現。



2、「智能生產」,主要涉及整個企業的生產物流管理、人機互動以及3D技術在工業生產過程中的應用等。該計劃將特別注重吸引中小企業參與,力圖使中小企業成為新一代智能化生產技術的使用者和受益者,同時也成為先進工業生產技術的創造者和供應者。



3、「智能物流」,主要通過網際網路、物聯網、物流網,整合物流資源,充分發揮現有物流資源供應方的效率,而需求方,則能夠快速獲得服務匹配,得到物流支持。



什麼是工業3.0



工業3.0是指電子信息化時代,即廣泛應用電子與信息技術,使製造過程自動化控制程度進一步大幅度提高。



工業3.0的特點是



1、資料庫系統被廣泛使用,工業產品的生產,比如汽車,是靠數字設計、數字製造、數字總裝、數字分析系統建立資料庫,完全在數字系統中運行校正。由於設計、製造、總裝、分析都在電腦系統中完成,相比2.0階段,3.0技術大大提高了研發效率,降低了生產成本。



2、模具,模具是工業之母,IE是工業之父。在3.0時代的時候,模具和IE是工業製造的核心關鍵能力。



什麼是工業2.0



工業2.0是指電氣化與自動化時代,即在勞動分工基礎上採用電力驅動產品的大規模生產。這個時代,在勞動分工基礎上採用電力驅動產品的大規模生產;因為有了電力,所以才進入了由繼電器、電氣自動化控制機械設備生產的年代。這次的工業革命,通過零部件生產與產品裝配的成功分離,開創了產品批量生產的高效新模式。



簡單來說,工業1.0是機械化,2.0是自動化,3.0是信息化,4.0是智能化,每一個階段都以前一階段為基礎,可以同時實現。



文章出處:今日頭條號 企業服務研究院 文/墨梓

食品工廠規劃重點整理|設廠之前評估、申請流程與法規簡介、應注意什麼事項?2023/12/07發佈

設置食品工廠前,應考量哪些事項?



規劃食品工廠前,建議您先就以下4項重點進行考量:



1.設廠資金是否充足嗎?



投入資金建置食品工廠,需要花多少錢?其中的費用項目包含工廠用地租金、建設費用及各種法規牌照的申請規費等。考量扣掉設廠相關的總總花費,公司的現金流是否還充足?應確保不致影響營運週轉。



2.設廠地點位置?



設廠的地點不僅要考量到各縣市對食品工廠的法規要求,以及工廠周邊環境是否位於特定水土保持區、水源保護區、有沒有污染、臭味等情形,需要多次在不同的時間點進行場勘。另外還要考量日後運作時的物流成本,尤其對於販售通路仍未擴及全國的食品公司而言,設在距離遙遠的外縣市,將使物流成本大幅上升。



3.能否符合食品工廠相關的法規及HACCP認證?



在尋找設廠空間時,要注意該空間的大小能否符合主管機關對食品工廠的要求,包含:



《食品工廠建築及設備設廠標準》

《食品衛生管理規範準則》

《工廠管理輔導法》

《土地分區使用》

《環保法規》

《消防法規》

《建築法規》

設置相應的作業區、辦公室、倉庫、休息室、消毒室、鍋爐室、機電室等區域。規劃時也應將HACCP核查的項目納入工廠空間規劃中,以便日後實施HAPPC的管制措施,確保食品在製造過程中安全無虞。



HACCP是國際通用的食品安全管理方法,全名為危害分析重要管制點系統制度,食品加工廠需成立HACCP計畫執行小組,建構對食品安全的監管系統,並依照計畫檢驗每個製造流程的管制點,以確保食物產品無危害風險。



4.是否有足夠的市場需求?



設置食品工廠將使公司的產品產量大幅提升,在這之前應先評估市場端是否有足夠的需求量,以免供過於求,反而使自家產品滯銷。



建置食品工廠的注意事項有哪些?解析前、中、後期重點



建設食品工廠是一項重大的商業投資項目,建置過程中應根據前、中、後不同階段,著重處理各階段的注意事項:



前期:廠房空間規劃、採購設備



廠房空間規劃



根據您的食品類別,構思相對應的廠房空間,如肉類加工食品需要原料冷凍、原料處理、加工製造等區域,運作的流程與農產品或泡麵產品都不相同,同時還需符合食品工廠法規的要求。此外,還需注意工作人員的作業動線、產品加工製造時的行進方向、污水及廢氣排放的動線設計,以免動線不當,影響到食品的安全性。



設備選購



選購食品製造的設備,應以能符合食品工廠法規、穩定度、產量、維修與保養等面向進行考量,而非一昧追求價格低廉的設備款式。



中期:施工期程



前期規劃越完善,就能避免施工過程中出現變動,確保施工期程如期進行。在監工過程中,也需反覆確認廠房的廢水廢氣排放設備、消防設備都能符合法規要求。



後期:測試生產



工廠建設完成後,需要再經由3~5次的測試生產,檢驗食品生產的動線順暢,排除可能發生的故障情形,讓員工熟悉各類突發情形的應變措施,並將生產出來的食品送去檢驗,確保食用的安全性。



食品工廠登記方式介紹,申請文件總整理



設置食品工廠,應向各地方政府的經濟發展局提出申請,需檢附以下登記文件(依各縣市法規有所增減),並繳交登記費5,000元新台幣,等待主管機關審核通過,方能設廠。



食品工廠登記文件



工廠登記申請書

公司核准函及登記表或商業登記核准函

建築物配置平面簡圖

建築物面積計算表

土地使用分區證明

地籍圖謄本

主要機器設備表及配置圖

合法水源證明文件或用水計畫

自來水公司水費收據

符合用途之使用執照影本或合法房屋證明

工廠負責人身分證正反面影本

行為能力切結書

衛生單位檢查合格證明書

環境保護主管機關出具之證明或核准(許可)文件

食品良好衛生規範準則(GHP)九大程序書。

開發行為應否實施環境影響評估開發單位自評表

公共危險物品申報切結書

委託書(如委託他人辦理者)



《食品工廠建築及設備設廠標準》是什麼?



在所有跟食品工廠相關的法規中,《食品工廠建築及設備設廠標準》是最直接影響設廠的法條,該法定義了食品工廠包含哪些類型,並規範了所有食品工廠的共同標準,如:



1.廠區內應築有通暢之排水溝,空地應舖設混凝土、柏油或予以綠化,不得有塵土飛揚,環境應隨時保持清潔,地面應隨時清掃、保持清潔。

2.排水系統應經常清理,保持暢通,不得有異味。

3.禽畜、寵物等應予管制,並有適當的措施以避免污染食品。

4.員工宿舍應與作業場所完全隔離並分別設置出入口。

5.應實施病媒防治措施。



針對其他項目都有嚴謹且明確的規範,如想要更瞭解該法的內容,建議您參考全國法規資料庫中的條文說明。



食品工廠需要數位轉型嗎?



數位化衝擊已經深入各行各業中,食品製造業也有不少數位轉型的例子,究竟食品工廠需要數位轉型嗎?以下將以生產面與銷售面分開討論:



食品工廠生產面



一般來說,台灣的食品工廠以中小型企業為主,過去生產與管理過程的數位化程度較低,過度仰賴人力與紙本記錄的結果,可能導致資訊無法系統化,甚至使得製程與產品穩定性無法優化。近年來,許多食品製造業數位轉型的案例,即是從導入數位化檢核表單做起,有助於完整記錄生產流程,更確實的保障產品的品質穩定,並且能夠藉由大數據收集的系統化資料,進行異常預測與流程管理優化。



智慧巡檢方案即可達到上述的管理流程數位轉型,讓工廠管理者可以迅速針對廠房中的重要項目進行檢核,並透過拍照、語音、錄影等形式紀錄狀況;同時智慧巡檢方案也可以與感測器結合,將感測器監控的數據,即時的顯示於巡檢系統當中,掌握生產品質。例如冷凍食品類的工廠,溫度與濕度的即時監控,即可透過冷鏈與智慧巡檢的結合,確保產品輸送過程中的溫度控制在冷凍食品級別。



食品工廠銷售面



過往食品工廠要販賣自家產品,都需要經由通路商進行販售。隨著電商經營模式普及,食品工廠可以嘗試自有品牌建構,從自家的電商網站直接銷售產品給消費者,省下被通路商收取的費用。

工業區廢水 工廠處理流程為何?2023/12/07發佈

工業區內工廠種類多元複雜且集中,排放水量大、水質不容易掌握,在水污染管制上非常重要。依據下水道法第8條規定:「政府機關或公營事業機構,新開發社區、工業區之專用下水道,由各該機關或機構建設、管理之」。本部制定的水污染防治法,是管制下水道法規定且設有聯合污水處理廠的工業區,除要求放流水水質要達到本部設定的標準外,也要求這些工業區都要提出排放許可證,並審查廢水處理單元操作參數有沒有異常,避免沒有發揮處理廠的功能。



我國水污染防治法管制工業區名單,統計至110年計有77處,其中46處屬於經濟部管理(其中42處屬工業局,4處屬加工出口區)、11處屬於行政院科技部管理、11處屬於地方政府管理、8處屬於民間單位管理、1處屬於行政院農委會管理。



本部為維護水體水質,依據工業區特性,分別訂有石油化學專業區、石油化學專業區以外之工業區與科學工業園區的放流水標準,工業區污水處理廠的放流水,要符合放流水標準後,才可以排放到地面水體,假如未符合放流水標準,且經環保單位判斷是故意排放的話,現在最高可處分到新臺幣2,000萬元喔,這樣的管制設計,就是希望利用高額度的罰款,促使工業區污水處理廠平常就依正常程序進行操作,不要私底下排放未經處理或排放未達放流水標準的廢水來傷害環境。



我國工業區廢水處理流程如圖1,目前被管制的工業區均設有聯合污水處理廠,負責收集位於工業區內之納管工廠所產生的廢水並予以統一處理。首先,工業區服務中心會先檢視區內各工廠的廢水特性,然後訂不同納入污水處理廠之水質標準,如果發現工廠可能會有重金屬,那就會訂重金屬的管制,不然到了污水處理廠,才發現污水處理廠沒辦法處理,那時候可能就沒辦法挽救了。工廠要先自行第一次處理至前述水質標準後,再送至污水處理廠進行再處理,這種方式主要就是希望排放水質可以達到本部所定的放流水標準,減少對下游水體的污染。



當然,除了工業區服務中心要善盡管理工業區的工作外,本部水污染防治法也訂有管制工業區的法規,同時每年也訂有工業區水污染防治管理計畫,指導地方環保局辦理,共同確保工業區聯合污水處理廠的排放水質。說明如下:



加強服務中心扮演角色:水污染防治措施及檢測申報管理辦法定有「工業區集污管理章」,就是指定工業區服務中心應辦理的事項,如定期巡查檢修工業區內排放廢(污)水之溝渠或管線,查核區內事業用水量與廢(污)水是否合理平衡,定期採樣檢測區內事業納管水質,每月分析檢討水量與水質變化,評估聯合污水處理廠收集及處理能力等。



落實污染總量削減管理:為避免工業區放流水所排放之重金屬物質排放總量逐年上升,致影響承受水體水質,本部於水污染防治措施及檢測申報管理辦法規定,如排放重金屬總量有連續5年逐年增加情形,要提報污染總量削減管理計畫,加強工業區聯合污水處理廠之管理工作。



水污染防治管理計畫執行成果:本部每年訂定之工業區水污染防治管理計畫,107年度完成稽查區內事業3,632廠次,處分231廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,823廠次,處分32廠次;108年度完成稽查區內事業3,785廠次,處分160廠次、工業區聯合污水處理廠稽查1,953廠次,處分29廠次;109年度完成稽查區內事業3,953廠次,處分162廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,083廠次,處分43廠次; 110年度完成稽查區內事業3,243廠次,處分146廠次、工業區聯合污水處理廠稽查2,106廠次,處分36廠次。



文章出處:水質保護網

廠房建築常見三種結構 SC、RC、SRC 抗震度哪一種較優?2023/12/07發佈

SC結構



SC鋼骨結構(Steel Costruture)-結構主體以鋼骨梁柱,所蓋出來的房子比較不會發生倒榻的情況,但是遇到地震來臨時的搖晃程度會感受比較大。



RC結構



RC鋼筋混凝土(Reinforced Concrete)-以鋼筋加上混凝土興建,一般台灣最常用的結構,在地震來臨時搖晃度小,防水性、舒適性、隔音效果都比較好,業界技術最為成熟的建築結構,所以相對地住起來也較為舒適。



SRC結構



SRC鋼骨鋼筋混凝土(Steel Reinforced Concrete)-結合鋼筋混凝土和鋼骨的結構方式,梁柱中間以鋼骨支撐,蓋出來的房子兼具純鋼骨、鋼筋混凝土的優點,缺點是建造成本比較高,所以相對房價也會比一般住宅貴上許多。



結語



其實只要能把建築結構規劃設計好、平面配置能四平八穩、設計時能考慮施工性、施工工人能按圖施作、施工細節都能做好,安全就會有保障,所以基本上不管任何結構工法,都可以達到一定水準的安全抗震。

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